Значительную часть новостроек в России покупают по ДДУ — договорам долевого участия. Так называется схема, при которой человек приобретает еще не построенное жилье: к моменту заключения сделки продаваемая квартира может находиться исключительно на бумаге. В большинстве европейских стран такое невозможно представить. Люди не просто не покупают недостроенное жилье — они даже не могут представить, что такое возможно в принципе.

Все дело - в истории

Причина в том, как развивался рынок недвижимости в России и в Евросоюзе. В нашей стране возникновение института долевого строительства стало следствием сложившейся экономической ситуации. На заре становления рыночной экономики — то есть в девяностых годах прошлого века — в России не получило распространения банковское кредитование застройщиков. Во-первых, занимать деньги в банке было невыгодно в связи с огромными процентами по кредитам (в сравнении с Европой проценты в России были намного выше). Во-вторых, не все банки были готовы предоставлять кредиты под строительство, а те, кто решался выдать подобный займ, редко предлагали сумму, достаточную для всего проекта. В-третьих, те банки, что кредитовали стройку, стремились принимать активное участие в качестве инвестора. Иными словами, обязательным условием было получение части площадей в построенном доме.

В такой ситуации застройщики старались найти альтернативные методы инвестирования стройки. Деньги покупателей квартир стали рабочим и эффективным методом. Сначала появились различные схемы соинвестирования, предварительного договора купли-продажи и жилищно-строительных кооперативов (ЖСК). Позже на рынок вышла система долевого участия — сейчас эту схему регламентирует Федеральный закон № 214.

Главные помощники - банки

На европейском рынке застройщики на этапе строительства предпочитают работать не с конечным потребителем, а с банковскими кредитами. Проценты по банковским кредитам не столь велики, поэтому не отпугивают застройщиков. В результате понятие долевого строительства у них отсутствует.

В то же время в Европе распространена система так называемых контрактных сбережений, которые позволяют приобрести недвижимость на этапе строительства. В частности, в Германии такая форма именуется строительными сберегательными кассами. Согласно этой модели частное лицо вкладывает денежные средства в сберегательные кассы. Государство софинансирует часть вклада в соответствии с контрактом о строительных сбережениях. По истечении некоторого времени (как правило, около шести-семи лет) вкладчик стройсберкассы имеет право на оформление жилищного кредита для приобретения жилья.

Важно отметить, что стройсберкассы не могут осуществлять любую иную деятельность кроме привлечения денежных средств граждан для последующего вложения в строительство домов. Это свидетельствует о надежности и прозрачности подобной системы контрактных сбережений.

Аналогичные системы есть в других странах Европы — в частности, во Франции и Великобритании. Так, во Франции действует система сберегательных счетов, согласно которой будущий заемщик накапливает определенную сумму, после чего он может претендовать на заем для приобретения жилья. Обычно ставки не превышают 4%. Кроме того, во Франции существуют обособленные кредитные организации, которые выдают кредиты исключительно землевладельцам и строительным компаниям. В Великобритании также успешно функционируют строительные общества, деятельность которых приближена к немецким строительным сберегательным кассам.

Указанные системы контрактных сбережений можно сравнить с российскими аналогами в виде накопительных кооперативов. Такие организации не очень распространены в России — у нас более привычным является путь прямого финансирования гражданами строительных объектов.

Еще одно важное различие заключается в том, что в Европе первичный рынок предлагает квартиры в уже готовых новостройках, зачастую еще и полностью меблированных. Первичный рынок в России — это здания на стадии котлована или даже проекты, существующие только на бумаге. Поэтому в европейских странах в реализацию поступает готовое жилье, а у нас к моменту сдачи дома в эксплуатацию большая часть квартир уже распродана.

Считаем выгоду

В Европе застройщикам экономически нецелесообразно продавать жилье на этапе строительства: квартиры в строящемся доме примерно на 20-30% дешевле, чем в готовом, а продажи на потоке потребуют содержания штата продавцов, маркетологов и других сотрудников. Застройщики в европейских странах могут делать исключения для крупных инвесторов, которые приобретают сразу большой объем предложения в комплексе — например, треть всех квартир. С розничными покупателями на стадии котлована они не работают.

Есть и еще одно объяснение такому положению вещей: покупателю так же невыгодно приобретать квартиру в строящемся доме. Дело в том, что высокая стоимость недвижимости приводит к тому, что значительная часть покупателей вынуждена привлекать ипотечные кредиты для приобретения квартиры. И если покупатель берет квартиру в готовом объекте, то речь идет о низких процентных ставках — порядка 4% в год. Если же покупатель хочет приобрести квартиру в строящемся доме, то банк может отказать в таком кредите. Им просто невыгодно связываться с потенциально рискованным объектом, который еще не достроен. Кредитные организации могут делать исключения — но только если речь идет о крупных инвесторах, которые уже зарекомендовали себя на рынке.

Получается, что в европейских странах при необходимости оформления ипотечного кредита заемщику выгоднее покупать готовое жилье — и ставки ниже, и дом уже достроен, а, следовательно, риски отсутствуют. Такая система ипотечного кредитования обусловлена устойчивой экономикой страны.

Кроме того, во многих европейских странах (в частности, во Франции) не допускается перечисление всей суммы приобретаемой недвижимости застройщику. Цена квартиры вносится пропорционально этапам строительства: к примеру, 5% на стадии получения разрешения на строительство, в последующем до 70% цены на стадии окончания возведения дома и оставшиеся сумма после сдачи дома в эксплуатацию.

Российские реалии

Есть и еще одна специфическая особенность России. После прихода к власти большевиков понятие частной собственности на землю отсутствовало длительное время, так как земля была изъята из оборота. При этом возводимые здания и сооружения не были исключительно государственной собственностью. Так возникла глобальная проблема, которая не решена до сих пор: в России существуют два самостоятельных права собственности — земля и объект строительства. Это приводит к тому, что земля может быть в собственности одного гражданина или юридического лица, а построенный на ней объект в собственности у другого.

Как следствие, в нашей стране существует множество споров, затрагивающих вопросы разграничения права собственности на возводимые объекты недвижимости — в особенности если они строятся в рамках реализации инвестиционных контрактов. Нередко возникают длительные судебные тяжбы в рамках арендных отношений — а ведь именно предоставление земельного участка по договору аренды является чуть ли не единственным способом реализации права на застройку земельного участка. Разрешение таких правовых коллизий нередко препятствует продолжению строительства. В результате многие дома до сих пор не могут быть построены, хотя их возведение началось много лет назад. Такое возможно, если у застройщика возник спор с собственником земли, вследствие чего договор аренды земельного участка не продлевается, и стройка оказывается невозможной.

Большинство европейских стран уже прошло через сложный этап регулирования отношений, возникающих при возведении зданий и сооружений, и выработало собственные концепции разграничения прав на земельный участок и на возводимые объекты недвижимости. Согласно законодательству Германии, Австрии, Швейцарии и Эстонии, строение как отдельный объект права просто не существует. После окончания строительства возведенные здания становятся частью земельного участка, а собственник земельного участка становится собственником возведенного объекта. Возможно, если бы в России существовала подобная практика, многих судебных споров можно было бы избежать, пишет РБК.

Проблемы обеспечения жильем населения со средними и небольшими доходами, путем вовлечения в процесс жилищного строительства частного и банковского капитала не являются исключительно только российской проблемой, а имеют место во многих странах мира. Эти проблемы возникали там, где складывалась неблагоприятная социально-экономическая ситуация, чаще всего порожденная трудностями в развитии экономики таких стран, сложившимися традициями, а также демографическими факторами.
Например, в Германии, несмотря на высокий уровень жизни, лишь 41 % населения (а в новых землях 26 %) живет в собственных домах, (во Франции этот показатель составляет 54 %, в Бельгии - 65 %, Великобритании - 67 %, Испании - 78 %, Ирландии - 81 %). В странах Латинской Америки дефицит жилья - одна из наиболее существенных проблем, порожденных демографическим всплеском и финансовым кризисом 1994-95 гг. Кризис финансовых учреждений и необходимость создания условий долгосрочной платежеспособности повлияли на жилищную политику США в 1932 - 1933 гг.
Опыт большинства развитых стран свидетельствует о том, что существуют механизмы финансирования, позволяющие обеспечить комплексное решение жилищной проблемы, а также привлечь инвестиции в жилищное строительство. Содержание этих механизмов, а также специфический характер их функционирования зависит, прежде всего, от общего развития в стране кредитно-финансового, страхового и фондового рынков, стабильности курса национальной валюты, уровня инфляции,

платежеспособности населения и других факторов, определяющих общий масштаб и динамику развития рынков жилья.
Многообразие всех названных факторов послужило основой для образования в мире десятков национальных разновидностей и вариантов организации жилищного финансирования, что осложняет обобщение накопленного опыта и использования его в российских условиях.
При этом, в некоторых странах различные схемы и варианты организации Ф жилищного финансирования реализуются одновременно и не исключают друг
друга, ориентируясь на свою собственную нишу. Более того, очень часто различия в принципиальном плане не являются существенными. Именно поэтому, изучая и обобщая мировой опыт жилищного финансирования, важно прийти к пониманию того, что модели организации жилищного финансирования различаются, прежде всего, составом и структурой привлечения источников финансирования.
В укрупненном виде варианты финансирования жилищного строительства и покупки готового жилья сводятся к следующим трем группам:

• финансирование индивидуального строительства или покупки готового жилья при помощи различных схем накоплений, сбережений населения;
• кратко-, среднесрочное кредитование банками, а также некредитными организациями строительства и приобретения жилой недвижимости;
• система долгосрочного жилищного кредитования под залог недвижимости (ипотечное кредитование) в различных вариантах.

^ В большинстве зарубежных стран система финансового обеспечения
жилищного строительства формировалась в течение длительного времени и в настоящее время не остается статичной. Будучи частью финансового рынка система финансового обеспечения жилищного строительства в каждой стране в своем эволюционном развитии проходила несколько этапов.
Для выявления типичных тенденций и общих принципов развития национальных систем финансового обеспечения жилищного строительства
зарубежных стран, с целью возможного использования мирового опыта в российских условиях, попытаемся выделить несколько основных этапов их эволюционного развития в зависимости от того, какие финансово-кредитные механизмы наиболее целесообразно использовать применительно к тому или иному уровню развития экономики.
Можно выделить три следующих этапа развития систем финансового обеспечения жилищного строительства.

• Самофинансирования жилищного рынка
• Использование краткосрочного и среднесрочного кредита
• Модели ипотечного кредитования.

Самофинансирование жилищного рынка. На данном, первичном в своем развитии этапе жилищного рынка приобретение и строительство жилой недвижимости осуществляется за счет сбережений населения, собственных средств хозяйствующих субъектов, дотаций и субвенций государственного бюджета. Фактически покупатели жилой недвижимости и государство вынуждены выступать в качестве единственных инвесторов.
Самофинансирование жилищного рынка соответствует начальному периоду становления и развития рыночной экономики. Социально- экономические условия таких стран характеризуются экономической нестабильностью, высокой инфляцией, неразвитостью рынка ценных бумаг, высокой стоимостью жилья.
Можно выделить следующие типичные черты, характерные для первого этапа развития жилищного рынка и способов финансирования жилья.

• Падение темпов жилищного строительства
• Отсутствие рыночных механизмов жилищного финансирования
• Покупатели жилья обычно сами выступают в роли инвесторов
• Банковский кредит мало используется или представляет собою потребительский кредит

Высокая стоимость жилья делает его доступным только для небольшой платежеспособной категории населения.
Использование краткосрочного и среднесрочного кредита характеризует второй этап развития системы финансового обеспечения жилищного строительства и приобретения жилья. На данном этапе финансовое обеспечение строительства начинает осуществляться за счет привлечения банковского кредита со сравнительно небольшими сроками его предоставления. Возможен залог финансируемой жилой недвижимости. Жилищный кредит предоставляется банками в сочетании с сбережениями населения, средствами предприятий и государственного бюджета. В качестве источника финансирования используется также ликвидная недвижимость. Ассигнования из государственного бюджета резко сокращаются. Средства госбюджета на цели жилищного строительства и приобретение жилья выделяются в рамках государственных социальных программ.
Второй этап развития систем финансового обеспечения жилищного строительства и приобретения жилья соответствует социально-экономическим условиям стран с экономикой переходного периода. Эти условия характеризуются экономической нестабильностью, высокой инфляцией, низкой платежеспособностью основной части населения, недостаточно развитой инфраструктурой жилищного рынка, слабой правовой базой в области финансирования строительства, недостаточным уровнем развития рынка ценных бумаг.
Для второго периода характерен дефицит финансовых ресурсов, и их высокая стоимость. Значителен риск невозврата средств, в связи с чем долгосрочный кредит, практически не применяется, а у банков нет достаточной мотивации участвовать в процессе жилищного финансирования. Можно также отметить отсутствие у государства эффективной политики в области жилищного финансирования.
Можно выделить следующие типичные черты, характеризующие второй этап развития жилищного рынка и способов финансирования жилья.

• Объемы кредитования находятся в пределах одной трети стоимости финансируемой жилищной недвижимости.
• Высокие процентные ставки и операционные доходы;
• Среднесрочный и краткосрочный характер предоставляемого кредита;
• Небанковские формы кредитования;
• Слабая стандартизация основных параметров кредитования;
• Высокие риски и залог не гарантируют кредитору выполнения обязательств со стороны заемщика.

Модели ипотечного кредитования составляют третий, современный этап развития системы финансового обеспечения жилищного строительства. Этот этап соответствует развитой рыночной экономике. Для стран, применяющих современные модели жилищной ипотеки характерна экономическая стабильность, низкий уровень инфляции, развитая инфраструктура ипотечного рынка, сформированная правовая и налоговая база ипотечного кредитования, способность государства защитить отношения собственности, достаточно эффективная работа кредитной системы и рынка ценных бумаг, действенная государственная политика в области ипотечного кредитования.
Для третьего этапа развития характерно раздельное финансирование жилой недвижимости за счет строительного кредита, собственных средств предприятий и населения, а также ипотечного кредита.
Можно сформулировать следующие типичные черты, характерные для третьего этапа развития системы финансового обеспечения жилищного строительства.

• преобладание долгосрочного характера кредитования;
• объем кредитования достигает 90 % от стоимости финансируемой недвижимости;
• залог недвижимости становится надежной гарантией возврата кредита;
• рефинансирование кредитов путем первичного и вторичного рынка закладных;
• применение механизмов трансформации сбережений населения в источники финансирования строительства и приобретения жилья.

Следует подчеркнуть, что современные модели систем финансового обеспечения жилищного строительства создавались в течение длительного времени и в своем развитии обязательно проходили рассмотренные этапы. Так, например, в Европе весь период становления современных моделей ипотечного кредитования составил более двух столетий.
Существенно также то, что нет четких границ перехода от одного этапа развития финансирования жилья к другому. Во многих странах мира, даже достаточно развитых, наряду с современными моделями ипотечного кредитования и финансирования строительства и приобретения жилья продолжают существовать и традиционные формы финансирования, типичные для самофинансирования и краткосрочного жилищного кредита.
Но, в результате конкуренции современные модели ипотечного кредитования преобладают в абсолютном большинстве стран мира с развитой рыночной экономикой. Это наиболее перспективный путь финансирования жилищного строительства и приобретения жилья и именно на него, прежде всего, следует ориентироваться при использовании мирового опыта в российской практике.
В целях определения возможностей использования мирового опыта создания эффективной системы финансового обеспечения жилищного строительства и покупки жилья в России, необходимо определить к какому именно этапу ее развития следует отнести сложившуюся сегодня российскую практику. Это позволит рекомендовать проверенные мировым опытом наиболее целесообразные для российских условий механизмы мобилизации финансовых и кредитных ресурсов.
Ранее отмечалось, что до 2004 года в России крупные строительные компании преимущественно пользовались банковским кредитом, на долю которого приходилось 70 -80 процентов затрат. По своему экономическому содержанию этот кредит относится к категории жилищного кредита. Вместе с тем, в настоящее время, у российских строительных компаний появились новые возможности финансирования за счет размещения облигационных займов. Особенно быстро также развивается жилищная ипотека.
Таким образом, широкое использование жилищного кредита в России формально позволяет отнести действующую систему финансового обеспечения жилищного строительства ко второму этапу ее развития. Об этом свидетельствуют также небольшие объемы кредитования, высокие процентные ставки и операционные расходы, отсутствие долгосрочного кредитования, слабая стандартизация основных параметров кредитования, высокие риски и другие типичные черты второго этапа развития такой системы финансирования.
Одновременно с этим, бурное развитие ипотеки, финансирование жилищного строительства и приобретение жилья за счет размещения облигационных займов, а также применение механизмов трансформации сбережений населения в источники финансирования жилищной недвижимости свидетельствуют о наличии отдельных типовых черт, характерных для третьего этапа развития системы финансового обеспечения жилищного строительства.
Следовательно, можно сделать вывод о том, что сложившаяся в России система финансового обеспечения жилищного строительства и приобретения жилья, действительно, находится на стыке второго и третьего этапа ее развития.
Это означает, что перенимая передовой опыт построения эффективной системы финансирования необходимо исходить из новых экономических условий в стране, исследовать возможности использования новых финансовых механизмов, характерных уже для третьего этапа развития. В первую очередь это будут модели ипотечного кредитования жилищного строительства и приобретения жилья, применяемые в США, странах Евросоюза и других странах, накопивших значительный опыт в этой области.
Национальная система жилищного финансирования в США развивалась довольно продолжительное время и в своем развитии прошла все три этапа своего совершенствования.
Современный рынок жилищных ипотечных кредитов США по мировым оценкам наиболее масштабный. На этом рынке совершаются разнообразные финансовые сделки, необходимые для того, чтобы население могло занять денежные средства на строительство и приобретение жилья. Предоставление и обслуживание ипотечных кредитов сопровождается страхованием недвижимости, титула собственности и кредитных рисков. Кроме того, осуществляется выпуск и размещение ипотечных ценных бумаг, необходимых для рефинансирования кредиторов, инвестиции в ипотечные кредиты, а также иные сделки и риэлторские услуги, необходимые для развития ипотечного кредита.
За последние 30 лет этот рынок прошел путь развития от отдельных сегментированных рынков до единого интегрированного рынка. Сложная, разветвленная структура рынка ипотечных услуг определяется его высокой эффективностью, которая стала возможной благодаря наличию стандартизации, специализации и гибкости, необходимой для удовлетворения рыночного спроса на ипотечные кредиты.
Инфраструктура данного рынка включает большое количество его участников, специализированных компаний, инвестиционных и финансовых организаций, которые активно взаимодействуют между собою.
На Рис. 2 представлена организационная структура рынка ипотечных кредитов США.

Рис. 2. Рынок ипотечных кредитов США
Взаимодействие участников ипотечного рынка США происходит на двух уровнях. На первом уровне функционируют организации так называемого «первичного рынка» ипотечных кредитов, на котором и происходит предоставление банками и финансовыми компаниями кредитов заемщикам для приобретения жилья. В качестве первичных кредиторов на ипотечном рынке США выступают ипотечные компании, ссудно-сберегательные ассоциации, коммерческие банки, кредитные союзы.
Поскольку ипотечное кредитование является самостоятельной областью кредитования и имеет существенные отличия от других видов банковских кредитов, основные параметры кредитования - срок кредитования, сумма кредита и другое устанавливаются исходя из стоимости недвижимости, доходов
заявителя, выбора ипотечной схемы, положенных заемщику льгот и субсидий, а также принятых во всем мире ипотечных стандартов.
Высокая степень стандартизации ипотечных кредитов в США вызвана жесткими требованиями со стороны инвесторов и организации «вторичного» рынка ипотечных кредитов. Применение таких стандартов значительно снижает риски, связанные с приобретением и строительством жилой недвижимости.
Стандарты предоставления и обслуживания ипотечных кредитов в США не устанавливаются в законодательном порядке, они отработаны на протяжении многолетней практики ипотечного кредитования и направлены на минимизацию возможных рисков, присущих этому виду операций. Банки вправе выпускать кредиты на любых приемлемых для них и для заемщиков условиях, но именно «стандартные» кредиты могут быть рефинансированы максимально «дешево», без привлечения дополнительных гарантий, и дополнительного обеспечения в виде страхования кредитных рисков.
Основные требования к предоставлению «стандартных» жилищных ипотечных кредитов в США перечислены ниже:

• соотношение суммы кредита к залогу не превышает 80 % от рыночной стоимости предмета залога;
• предметом залога является приобретаемое на кредитные средства жилье;
• доля платежей по кредиту, включая платежи в счет процентов, основного долга, страховые взносы, налоги на залоговое имущество и ряд других регулярных обязательных выплат, связанных с платежами за данное жилье, в совокупных доходах заемщика не превышает 28 %;
• доля общих долговых обязательств заемщика, включая ипотечные и иные долгосрочные обязательства в совокупных доходах заемщика, не превышает 36 %;
• приобретаемое жилье является основным местом жительства заемщика;
• процентная ставка, как правило, фиксированная на весь срок кредита (15-30 лет);
• платежи по кредиту рассчитываются, как правило, по схеме аннуитетных платежей, включая постепенное погашение суммы основного долга.

Но втором уровне вторичного рынка ипотечных кредитов США ключевую роль играют организации, основная цель которых состоит в рефинансировании деятельности кредиторов на первичном рынке. Эти организации служат посредниками между кредиторами первичного рынка и инвесторами, желающими вложить свои средства в жилищную ипотеку.
Основная доля этих организаций-посредников, или как их еще называют, операторов вторичного рынка, - в привлечении средств с рынка капиталов и предоставлении этих средств кредиторам для долгосрочного жилищного ипотечного кредитования. Одним их важнейших условий работы вторичного рынка является отработка надежных механизмов и финансовых инструментов, обеспечивающих первичных кредиторов необходимыми средствами для кредитования. Эффективность системы заключается в чрезвычайной экономичности операций всей цепочки сделок, по которой денежные средства от частных инвесторов через операторов вторичного рынка попадают к кредитным институтам первичного рынка и далее непосредственно к заемщикам-покупателям жилья.
Особая роль операторов вторичного рынка состоит в том, что они в рамках своей деятельности способствуют повышению надежности и качества предоставленных кредитов. В существенной мере это достигается за счет отработки отмеченных выше стандартных требований, в соответствии с которыми и происходит процесс кредитования. Кредитные институты вправе свободно и самостоятельно избирать свою кредитную политику, однако, если они хотят иметь доступ к наиболее дешевым ресурсам, то вынуждены действовать в соответствии со стандартами и требованиями к надежности кредитов, устанавливаемых операторами вторичного рынка.
Основными операторами вторичного рынка являются организации, созданные при активном участии Правительства США: Федеральная
национальная ипотечная ассоциация («Фении Мэй») (Federal National Mortgage Association - Fennie Мае); Федеральная корпорация жилищного ипотечного кредитования («Фредди Мак») (Federal Home Loan Mortgage Corporation - Freddi Мае); Государственная национальная ассоциация ипотечного кредита («Джинни Мэй») (Government National Mortgage Association - Ginnie Mae). Конгресс Соединенных Штатов контролирует деятельность этих организаций через регулярные отчеты и слушания по результатам работы, утверждения уставов и частично состава директоров.
Эти организации выполняют функцию рефинансирования первичных кредиторов следующими основными способами:

• путем покупки жилищных ипотечных кредитов для формирования собственных портфелей кредитов, финансируя их долговыми корпоративными обязательствами;
• путем предоставления инвесторам гарантий по ипотечным ценным бумагам, выпущенным на основании объединения кредитов в пулы, их секьюритизации в ипотечные ценные бумаги для продажи инвесторам. Организаторы вторичного рынка предоставляют гарантии, инициируют процесс секьюритизации (конвертации) пулов ипотечных кредитов в высоколиквидные и высокорейтинговые ипотечные ценные бумаги.

Инвесторами, вкладывающими свои средства в ипотечные ценные бумаги, являются, как правило, инвестиционные банки, сберегательные учреждения, пенсионные фонды, страховые компании, кредиторы первичного рынка и частные лица. В результате средства институциональных и частных инвесторов попадают в сферу жилищной ипотеки, на первичный рынок, на котором первичным кредиторам доступен постоянный источник ликвидных средств.
Операторы вторичного рынка ипотечных кредитов выполняют и другие важные экономические функции: они обеспечивают постоянный приток капитала, особенно в периоды его общей нехватки; помогают перераспределению капитала из капиталоизбыточных зон в регионы, где ресурсов не хватает; снижают разброс процентной ставки по кредитам в зависимости от географического фактора; обеспечивают возможность диверсификации портфеля кредитов для инвесторов; способствуют стандартизации операций, производимых первичными кредиторами. Доли различных участников вторичного рынка ипотечных кредитов представлены в таблице 2.
Таблица 2
Доля основных участников вторичного рынка ипотечных кредитов в
США
Источник: Федеральная резервная система
В России, чтобы рынок ипотечных кредитов развивался цивилизованным путем, а выдача ипотечных кредитов происходила в соответствии с общепринятыми во всем мире стандартами, также необходимо создавать соответствующую инфраструктуру. При этом важно определить степень участия государства в организации эффективного ипотечного рынка в нашей стране.
Рынок США в настоящее время характеризуется относительно слабой, небольшой степенью вмешательства государства в процесс предоставления кредитов на первичном рынке. Влияние государства в основном
осуществляется посредством принятия необходимого законодательства, в том числе в части защиты прав потребителей. Например, федеральным законом прямо устанавливается перечень и объем информации, которая должна быть представлена потребителю-заемщику в момент проведения переговоров по заключению кредитного договора. Действует законодательство о жилищной ипотеке на федеральном уровне и частично на уровне штатов.
Роль государства на ипотечном рынке не всегда была такая, как сегодня. При создании вторичного рынка ипотечных кредитов в 30-е годы XX века государство играло достаточно существенную роль, оказывая воздействие на различные рынки через специально созданную государственную структуру - Федеральную жилищную администрацию (ФЖА; Federal Housing Administration - FHA), посредством которой стало осуществляться страхование кредитных рисков при ипотечном кредитовании, выдаваемым коммерческими кредитными организациями. Программы предоставления государственного ипотечного страхования осуществляются как через страхование кредитных рисков, так и через предоставление гарантий по отдельным кредитам (программа Администрации по делам ветеранов (BA); Veterans Administration - VA).
В рамках различных государственных программ большое количество семей получило возможность приобрести жилье в кредит. Это, прежде всего молодые семьи, впервые приобретающие жилье, семьи с доходами ниже среднего уровня, военнослужащие и ряд других категорий, которые традиционно не рассматривались коммерческими банками в качестве заемщиков. Подобные программы позволили существенно расширить круг заемщиков и увеличить объемы предоставляемых кредитных средств, так как дают возможность коммерческим банкам на рыночных условиях кредитовать те категории заемщиков, которые не соответствуют в полной мере стандартным требованиям. Предоставление этим заемщикам государственного страхования или гарантии позволяет им взять кредит на сумму от 80 до 95 % от стоимости залога.
В России развитию ипотечного рынка также может существенно содействовать принятие различных государственных программ. В этой связи, следует отметить особую положительную роль федерального закона «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих».
Американская модель ипотеки получила название «расширенной открытой модели».
Ее реализация может быть обеспечена лишь при условии создания расширенной инфраструктуры ипотечного рынка, как правило, при определенном содействии государства и как минимум при его частичном контроле за эмиссией ценных бумаг, обращающихся на вторичном рынке. Расширенная открытая модель считается стабильной в силу того, что большинство ценных бумаг, обеспечивающих приток кредитных ресурсов в систему, имеют ранее объявленную доходность и сроки погашения. В тоже время стабильность эта существует лишь в определенных пределах. Будучи открытой и ориентированной на получение кредитных ресурсов со свободного рынка капитала от независимых от системы инвесторов, данная модель также подвержена достаточно существенному влиянию общего состояния финансово-кредитного рынка. Поэтому широкое применение такие модели могут иметь лишь в странах с очень устойчивой экономикой и рыночной системой хозяйствования.
Американская модель ипотеки распространена в Канаде, где система финансового обеспечения жилищного строительства в своем развитии также как и в США прошла три рассмотренных ранее этапа.
Федеральное правительство Канады всегда уделяло значительное внимание обеспечению граждан жильем. В 1935 г. после принятия Закона о суверенном праве на жилье (Dominion Housing Ast) начались работы по созданию федерального жилищного агентства. В 1946 г. федеральное правительство учредило Центральную ипотечную и жилищную корпорацию (Central Mortgage and Housing Corporation). Ее основными целями явилось развитие социальных программ, помощь строительному сектору и создание системы финансирования жилищного хозяйства.
В настоящее время Канадская ипотечная и жилищная корпорация осуществляет деятельность по предоставлению социального жилья, развитию первичного рынка ипотечных кредитов (страхование ипотечных кредитов) и развитию вторичного рынка (выпуск ипотечных ценных бумаг). В 2003 г. КИЖК застраховала более 45 % выданных кредитов и предоставило гарантии на 13,4 млрд. долл.
Стандартные условия кредитования следующие: кредит с аннуитетными платежами сроком до 25 лет и процентной ставкой, которая фиксируется на срок от 6 месяцев до 5 лет. Кредиты без страхового покрытия могут иметь LTV не выше 75 %, а кредит со страховым покрытием - до 95 %. Страховка предусматривает 100 % покрытия убытков кредитора в случае дефолта заемщика. Стоимость страхования ипотечного кредита в КИЖК составляет от 0,5 до 3,75 % от стоимости кредита и определяется в зависимости от LTV. Условия страхования едины по всей стране, а само страхование доступно для всех заемщиков.
На рынке ипотечного кредитования в Канаде действуют более 200 кредиторов. Объем рынка в 2003 г. составил около 1500 млрд. канадских долларов, из которых 30 % составляют жилищные ипотечные кредиты.
Значительный интерес вызывает опыт стран Западной Европы по финансовому обеспечению жилищного строительства и приобретения жилья.
Европейские жилищные финансовые системы различаются использованием разных способов финансирования. Используемый способ зависит в основном от типа ипотечного кредита и варьируется в довольно широких пределах по отдельным странам. Наиболее часто применяемым источником финансирования являются ресурсы, привлеченные в виде различных депозитов. По оценке Европейской ипотечной федерации доля депозитов в финансовом обеспечении выданных ипотечных кредитов составляет 62 % от общей суммы кредитов. Другие существенные источники жилищной ипотеки - это ипотечные облигации банков (19 %) и жилищные сберегательные счета (5 %). Другие финансовые источники составляют 14 %.
Главной тенденцией ипотечного кредитования в разных западноевропейских странах является высокая степень интеграции этого процесса в рамках европейского рынка. Для отдельных стран характерно снятие некоторых ограничений, при осуществление ипотечной деятельности, изменение природы финансовых институтов, предоставляющих ипотечные кредиты. Так, в Великобритании многие строительные общества были преобразованы в банки, в Италии новый закон отменил принцип специализации, в результате чего все ипотечные банки были преобразованы в универсальные банки, которым разрешено осуществлять все виды банковских операций. Сейчас более важным является не то, какая организация предоставляет ипотечный кредит, а какие ипотечные продукты предлагаются.
Значительное влияние на ипотечные кредитные институты оказали меры по регулированию ипотечного рынка, осуществленные Европейским союзом. Национальные ипотечные рынки оказались открытыми для конкуренции в рамках всего европейского рынка. Главным принципом контроля за деятельностью ипотечных институтов стал следующий: кредиторы могут свободно осуществлять ипотечную деятельность в любой европейской стране, но их деятельность должна регулироваться национальными контрольными органами.
Серьезное влияние на изменение рынка ипотечных кредитов Европейского союза оказало введение с 1 января 2002 г. единой валюты - евро. Это позволяет элиминировать валютные риски, сократить трансакционные затраты, повысить прозрачность ценообразования на кредиты, сократить процентный риск благодаря координации экономической политики. Кроме
того, единая валюта способствует формированию рынка облигаций, номинированных в евро, который должен стать более стабильным по сравнению с прежними национальными рынками. Таким образом, создаются благоприятные условия для развития таких долгосрочных инструментов, как ипотечные облигации. Национальные рынки ценных бумаг будут объединены в единый рынок с общими условиями обращения ценных бумаг. Итогом станет увеличение масштабов ипотечного рынка по сравнению с отдельными национальными рынками, что создает предпосылки для секьюритизации и вовлечения в ипотеку ресурсов как институциональных, так и частных инвесторов.
Особенности национального законодательства, национальной экономической и социальной политики, исторические традиции в разных странах Западной Европы приводят к дифференциации применяемых параметров по ипотечному кредитованию.
В таблице 3 приводятся параметры ипотечных кредитов по 12 странам Западной Европы.
Таблица 3
Основные параметры ипотечных кредитов в европейских странах.

Страна	Ипотечный кредит, евро		Срок, лет		LTV средний, %		LTV максимальный, %
Дания	107 ООО		30		80		80
Г ермания	174 ООО		25-30		67		100
Греция	35 000		15		43
Испания	67 500		15		75		80
Франция	80 000		15		67
Ирландия	92 000		20		61		95
Италия	62 000		10		50		80
Нидерланды	122 000		30		72		125
Австрия		105 000		25-30		54		100
Швеция		136 000		До 30		80		100
Великобритания		105 000		25		70		100
Норвегия		108 000				70		80

Застройщики неоднозначно оценивают инициативу Минстроя РФ по изменению схемы покупки жилья по договорам долевого участия. Вариант с включением в цепочку финансирования строительства третьей стороны – банка в качестве альтернативы уже существующим механизмам рискует остаться только на бумаге.

Михаил Мень

Источник изображения: kazned.ru

К 2020 году в России должна появиться новая система приобретения жилья, до этого времени в стране будет действовать переходный период, объявили в Минстрое РФ. Сейчас министерством разрабатываются поправки в 214-ФЗ — обсуждается механизм финансирования возведения домов через специальный счет в банке и под банковскую гарантию.

Министр строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации Михаил МЕНЬ заявил, что отмена договоров долевого участия (ДДУ) также обсуждается, но, вопреки многочисленным заявлениям СМИ, она маловероятна. По его словам, у застройщиков останется возможность привлекать средства граждан на ранних этапах строительства, но в этот механизм предполагается включить банковскую организацию. «Добросовестные застройщики при требованиях большей открытости только выиграют, потому что граждане, естественно, будут выбирать компанию-застройщика с наиболее прозрачной деятельностью», – говорится в комментарии Меня об изменениях в 214-ФЗ, размещенном на сайте министерства. В пятницу, 4 сентября, на первом заседании рабочей группы по изменению законодательства в сфере долевого строительства замминистра строительства и ЖКХ РФ Наталья Антипина заявила, что новую схему планируется вводить в качестве альтернативы уже существующим - страхованию и банковскому поручительству.

Представители строительной отрасли не спешат категорично высказываться по поводу данной инициативы, так как четкого механизма пока рынку не предложено, все находится на этапе обсуждения. Однако они уверены в одном: все дополнительные издержки, связанные с изменениями, в любом случае лягут на плечи покупателей.

Рынок только полностью отладил механизм работы в рамках 214-ФЗ, как правила опять собираются менять

«Альтернатива альтернативой, но, на мой взгляд, какую-то одну схему нам все равно будут навязывать и в перспективе настаивать, чтобы все на нее переходили, – говорит партнер RuslandSP Андрей БОЙКОВ . – В любом случае при наличии вариантов все будут использовать более удобный и комфортный. Навряд ли кто-то будет переходить на новую схему, если, конечно же, не будет давления со стороны государства».

Впрочем Бойков уверен, что пока рано говорить о каких-то последствиях, так как не понятен механизм дальнейшей работы хотя бы в общих чертах. «Большинство игроков негативно восприняли первоначальные планы правительства. Рынок только стал более или менее нормально работать по 214-ФЗ, как правила вновь начинают меняться, — поясняет Бойков. — Увеличение стоимости строительства напрямую отразится на покупателях, тогда как для большинства граждан приобретение жилья с дисконтом на начальном этапе является единственной возможностью получить долгожданные метры. Не следует забывать также про профессиональных инвесторов, доля которых почти в любом проекте составляет не менее 30%».

Аппетиты банков

Включением банков в процесс продажи первичного жилья законодатели стремятся переложить риски невыполнения застройщиками своих обязательств на кредитные организации. Очевидно, что последние установят за это свою цену. Банки всегда относились к строительным компаниям настороженно, причисляя отрасль к высокорисковым.

В кризис ряд кредитных организаций полностью прекратили финансирование застройщиков, остальные предпочитают работать только с наиболее надежными компаниями. Поэтому интерес кредиторов участвовать в сделке будет зависеть от конкретного застройщика.

Перед рабочей группой по 214-ФЗ стоит непростая задача – найти оптимальный механизм финансирования, гарантирующий реализацию каждого проекта строительства, но при этом сохранить доступность жилья

Есть вероятность, что в большей степени пострадают небольшие компании, у которых и сейчас есть трудности с привлечением заемных ресурсов. «По проектному финансированию работает очень маленький процент игроков. В основном это крупнейшие девелоперы, которые имеют высочайший уровень доверия, – продолжает Андрей Бойков. – Строительная отрасль для банков является рискованным сектором, особенно сейчас, в кризисное время. Небольших и средних игроков банки крайне неохотно финансируют. Более того, для крупных девелоперов привлечение денег дольщиков по-прежнему является приоритетным инструментом – опять же для поддержания умеренных цен продаж и стимуляции спроса».

Протест обманутых дольщиков

Застройщики полагают, что, если новая схема не будет предусматривать стимулов для кредитных организаций устанавливать приемлемую стоимость на ресурсы, а также работать не только с крупнейшими компаниями, но и с небольшими, процесс монополизации строительного рынка продолжится.

Пока сложно прогнозировать точную стоимость банковской гарантии в рамках сделки с первичной недвижимостью, однако средние ставки по кредитам застройщикам сегодня колеблются в диапазоне 17–20%. «Если говорить простым языком, то отмена ДДУ автоматически увеличит стоимость строительства в пределах 20%, а многие мелкие и средние компании просто могут свернуть свою деятельность», – считает Андрей Бойков.

На 30–40% вырастет себестоимость строительства в случае введения полного запрета на привлечение денег дольщиков

Большинство экспертов сходятся во мнении, что стоимость жилья возрастет примерно на тот процент, который банк возьмет за свои услуги. «Вся эта инициатива сведется к тому, что дольщик будет платить больше по возникающим дополнительным расходам на том уровне, где нормативно ограничат максимальные аппетиты кредитных организаций. Если, например, установят гарантию на уровне 10%, то ровно на столько же подорожает квадратный метр», – считает генеральный директор управляющей компании Rocket Group Борис ЛАТКИН.

Это однозначно негативно скажется на доступности жилья, которая и так невысока. «В отношении предложенных вариантов взаимодействия застройщиков и банков – будь то банковская гарантия или схема финансирования строительства объекта через спецсчет в банке – важно понимать процедуру, – рассуждает генеральный директор строительной компании «НАВИС» Александр ЛЬВОВИЧ . – Насколько она будет простой, действенной, а главное – выгодной не только для застройщика и банка, но и для конечного покупателя. Очевидно, включение в цепочку финансирования строительства третьей стороны – банка приведет к увеличению стоимости недвижимости. Это позволяет прогнозировать снижение доступности жилья для населения. Сейчас перед рабочей группой по 214-ФЗ стоит непростая задача – найти оптимальный механизм финансирования, гарантирующий реализацию каждого проекта строительства, но при этом сохранить доступность жилья для рядовых граждан».

Потерянная выгода

Стоит учитывать и плановое увеличение цен застройщиками, связанное с ростом себестоимости строительства и инфляцией. Так, по итогам первого полугодия средняя цена квадратного метра в классе «масс-маркет» выросла на 10%, а именно покупатели данной категории недвижимости наиболее чувствительны к изменению стоимости и стремятся совершить покупку на ранних этапах строительства. Сегодня разница между ценой квадратного метра на этапе строительства и после сдачи в эксплуатацию дома составляет около 30%. Если к «плановым» 10% прибавить возможные 20% за гарантию – это уже увеличение конечной стоимости на треть, что сводит на нет привлекательность инвестирования в первичную недвижимость.

«Суть договора долевого участия состоит именно в сохранении денежных средств, так как дольщик, подписывая договор ДДУ, получает финансовую выгоду. И чем раньше он вступит в ДДУ, тем больше он выигрывает, – отмечает Борис Латкин. – Предлагаемые банковские гарантии экономическую выгоду съедят, и ДДУ потеряет свои преимущества. Призываю относиться к инициативе осторожно, потому как, кто бы ни взял в итоге на себя гарантии, платить все равно будет дольщик. А он является главным ресурсом практически для всех застройщиков».

Сейчас строительство идет на деньги дольщиков, без них все будут вынуждены сократить объемы. Сейчас не самое лучшее время для таких экспериментов

Разумеется, проблему обманутых дольщиков нужно решать, но подходить к этому процессу необходимо очень осторожно. Рынок только полностью отладил механизм работы в рамках 214-ФЗ, как правила опять собираются менять. Не стоит забывать о том, что 1 января 2014 года вступил в силу Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», по которому все застройщики, осуществляющие свою деятельность на территории России, обязаны страховать ответственность перед гражданами, вносящими свои инвестиции в строительство нового жилья.

Строительство многоэтажных домов
(Чтобы увеличить, кликните на фото)
Источник изображения: news.mail.ru

Рынку было предложено три механизма: страхование ответственности застройщика через любую страховую компанию, привлечение застройщиком банковской гарантии и некоммерческое страхование через общество страхования застройщиков (ОВС). В ином случае Росреестр не регистрирует договор долевого участия. В связи с тем что практика создания и функционирования ОВС в России не сформирована, а банки не всегда готовы работать с девелоперами, большинство крупных игроков предпочли сотрудничество со страховщиками.

Таким образом, риски дольщиков и так были снижены. «Пока недостаточно ясно прописаны предполагаемые выгоды от введения банковской гарантии как для застройщика, так и для потребителя: с одной стороны, застройщик гарантированно строит – у него есть «безопасные» банковские средства, с другой – будущий житель уверен, что в случае форс-мажора дом будет достроен и дополнительно деньги сдавать не придется, – рассуждает Борис Латкин. – Но финансовая нагрузка и ответственность ложатся на кредитные организации, и возникает справедливый вопрос: как и за чей счет банки будут вести эту деятельность и смогут ли обезопасить себя и собственные доходы?»

Оставить в покое

Представители строительной отрасли, в принципе, не возражают против дополнительных мер защиты, так как банкротство каждого игрока приводит к снижению доверия ко всей отрасли. Но они отмечают, что одновременно с изменением схемы работы по ДДУ государство должно способствовать увеличению доступности проектного финансирования. Чего пока категорически не стоит предпринимать, так это полностью отменять схему ДДУ, уверены они.

Полного отказа от долевого строительства, скорее всего, не будет, так как рынок пока к этому не готов

«Сложно дать однозначную оценку этой инициативе. Если первая ее часть – введение банковских гарантий и контроль за расходами девелоперов в течение переходного периода – может быть реализована и принесет реальную пользу рынку недвижимости, то вторая – полный отказ от долевого строительства – скорее всего, не будет воплощена в жизнь, так как рынок пока к этому не готов», – считает коммерческий директор Главстрой-СПб Алексей ГУСЕВ .

По его словам, в случае введения полного запрета на привлечение денег дольщиков и частных инвесторов себестоимость строительства возрастет на стоимость заемных денежных средств. Ставка по кредитам строительным компаниям в среднем составляет 18% годовых, а срок строительства дома – 2,5–3 года. Таким образом, себестоимость строительства вырастет минимум на 30–40%. Застройщики смогут работать по такой схеме, но для многих покупателей столь значительное подорожание поставит крест на желании приобрести квартиру. В результате спрос на первичном рынке недвижимости может снизиться в разы.

«Безусловно, переход на любую новую систему и схему должен проходить максимально гладко и постепенно. Уверен, так и будет. В противном случае это может не только монополизировать рынок, но и серьезно снизить темпы развития городов и регионов, из-за чего «посыпятся» многие смежные отрасли», – уверен Андрей Бойков.

Застройщики не первый год обращаются к властям с просьбой обеспечить четкие и понятные правила игры в отрасли, в том числе это касается выдачи и оформления разрешительных документов, формирования генпланов, процессов подключения к сетям. Кроме того, для рынка важно, чтобы эти правила не менялись каждый год, так как это требует постоянной корректировки бизнес-процессов и планов.

Для рынка важно, чтобы правила игры в строительной отрасли не менялись каждый год, так как это требует постоянной корректировки бизнес-процессов и планов

На примере Санкт-Петербурга видно, что регулирование отрасли далеко от идеала. На этом фоне новые пертурбации, особенно столь радикальные, как отмена ДДУ, – «удар ниже пояса». «Власть в регионах, где сейчас активно идет жилищное строительство, озабочена проблемой обманутых дольщиков, которых становится все больше. Чтобы решить проблему, предложили запретить долевое строительство, – комментирует первый заместитель генерального директора «Группы ЛСР» Александр ВАХМИСТРОВ. – Но я считаю, что это может привести к тому, что застройщики будут меньше строить, а квартиры подорожают. К этому жители нашей страны точно не готовы, поскольку пока что покупка жилья даже при текущих ценах доступна не всем категориям граждан. Сейчас строительство идет на деньги дольщиков, без них все будут вынуждены сократить объемы. На мой взгляд, сейчас не самое лучшее время для таких экспериментов».

В печатной версии название материала – “Не время для экспериментов” (журнал “Строительство и городское хозяйство”, № 160, сентябрь, 2015 г.), автор — Ольга Великанова.

Редакторская правка для StroyPuls — Юлия Земскова.

Опасность для малых

Генеральный директор «О2 Недвижимость» Елена БЕСЕДИНА

Елена Беседина
(Чтобы увеличить, кликните на фото)

– К данной инициативе Минстроя (ред.-изменение схемы покупки жилья по договорам долевого участия) мы пока относимся с осторожностью. Во взаимоотношениях застройщика и покупателя появляется третья сторона, соответственно, строительная компания будет работать в некоторых сжатых рамках. Из-за внедрения такой схемы застройщик станет не столь гибким в своей ценовой политике. А клиент будет вынужден выбирать из тех объектов застройщика, на которые банк предоставил гарантию, то есть отчасти можно говорить о некотором навязывании объектов.

Помимо этого, есть вероятность увеличения бюрократических проволочек в процессе внедрения такой схемы. Одновременно эта мера не дает 100% гарантии покупателю и, конечно, не страхует от долгостроя.

Вполне возможно, что мелкие компании покинут рынок как из-за ситуации в отрасли, так и в связи с нехваткой ресурсов у застройщиков. Ведь пока не всем застройщикам доступно проектное финансирование. А при его наличии намного проще сдавать объекты вовремя, несмотря ни на какие ситуации в стране. Если же банковская гарантия будет включать еще и проектное финансирование, то это станет неоценимой поддержкой для небольших застройщиков в сложное время.

Реформируя долевое строительство, российским законодателям и самим девелоперам следует собирать лучшие мировые практики и выходить со своими инициативами, уверен президент Becar Asset Management Group Александр Шарапов

Минстрой обнародовал законопроект, регулирующий страхование денег дольщиков на счетах эскроу, открытых для расчетов по договорам долевого участия. Согласно «дорожной карте» по замене долевого строительства проектным банковским финансированием, с 1 июля 2019 года застройщики должны утратить право напрямую принимать деньги физлиц, и все финансовое взаимодействие между девелопером и дольщиком будет осуществляться только через счета эскроу.

В принципе, законопроект закрепляет и более подробно описывает все ранее озвученные детали, важнейшая из которых, пожалуй, в том, что возмещение по счету эскроу выплачивается Агентством страхования вкладов в размере 100% суммы, находящейся на указанном счете на момент наступления страхового случая, но не более 10 млн рублей. Выплаты будут производиться в течение 20 рабочих дней со дня представления вкладчиком документов, но не ранее трех рабочих дней со дня получения АСВ информации о госрегистрации договора долевого участия. Публичное обсуждение законопроекта продлится до 3 апреля.

Однако, как уже отмечал BFM.ru, 10 млн - очень спорная сумма: для стандартного жилья это цена порой даже трехкомнатной квартиры, а вот, например, средняя стоимость элитной новостройки в Москве в семь раз выше потенциального лимита, и есть варианты, где 10 млн - это цена примерно десяти квадратных метров. Поэтому снова и снова встает вопрос, как будут работать счета эскроу и не имеет ли смысл обратиться к зарубежному опыту - например, к опыту Дубая, о котором рассказывает президент Becar Asset Management Group Александр Шарапов.

Александр Шарапов: В Дубае проблемы, связанные с отсутствием счетов эскроу, приключились в 2009 году, когда большое число инвесторов, прежде всего международных, столкнулись с остановкой строительства проектов, причем большую часть из них возводили девелоперы из Европы. В этот момент дубайские власти уже готовили введение поправок, и готовили они их долго - наверное, лет восемь, но никак не решались ввести. Обычно я сравниваю Дубай с финнами, потому что и те, и другие работают очень… вдумчиво. Есть у них такое понятие, как «иншалла», и есть такой анекдот в Дубае. Встречаются испанец, турок и араб. Испанец говорит: «У нас очень популярно слово «маньяна» - это значит «завтра, послезавтра… в общем, будет как-нибудь». Турок говорит: «А мы используем выражение «яваш-яваш» - «через неделю, через две… не торопясь сделаем». Араб: «А мы говорим «иншалла» - это приблизительно то же самое, что и «маньяна», и «яваш-яваш», но отсутствует этот ваш элемент поспешности…»

BFM.ru: Ну да, а потом, значит, настал 2009 год…

Александр Шарапов: Да. И как только случился кризис, от этого слова тут же избавились - ввели счета эскроу и взяли за основу, как они сами говорят, англо-саксонскую практику, когда девелопер может начать принимать деньги от населения, от инвесторов, только построив объект на 20%. То есть ему нужно иметь деньги на покупку земли и выстроить объект на 20%. Отслеживается это специальной государственной комиссией типа нашего стройнадзора: ты должен привезти документ, должен выехать инспектор, увидеть, что у тебя на 20% объект выстроен - и после этого тебе дают разрешение, чтобы ты мог привлекать деньги на счет эскроу. И ты можешь брать на строительство - в соответствии с формами 2 и 3. Все время ты берешь деньги клиентов, когда у тебя разница между изначально вложенными 20% и тем, что ты построил, становится, например 50%, ты 30% разницы можешь взять. То есть к концу строительства 20% денег клиентов, которые внесли, всегда на счетах. Это подстраховывает власти: если какой-то из девелоперов будет неаккуратен, обанкротится, то 20% денег есть, и этого запаса достаточно для того, чтобы достроить объект, привлечь другого девелопера - в общем, предпринять те или иные действия.

А последнее нововведение, которое сделали арабы, вот какое. Так как рынок Дубая сейчас перегрет, объектов строят слишком много и они решили, что нужно несколько умерить объемы строительства во избежание кризиса перепроизводства, они поставили новую планку - 50%. Это уже не с точки зрения дополнительных гарантий инвестору, а чтобы количество девелоперов уменьшилось и рынок перестал серьезно наращивать объемы.

BFM.ru: Есть ли у дубайской практики минусы?

Александр Шарапов: Первый минус - когда эту практику только ввели, конечно же, на какое-то время возник дефицит предложения и цены на недвижимость стали расти. Собственно, сейчас с теми же целями вводятся 50% - чтобы опять уменьшился объем предложения и опять начали расти цены. С точки зрения российских властей, рост цен на недвижимость - это обычно минус, но с точки зрения рыночных показателей - наверное, все-таки плюс.

Второй аспект, второй минус введения эскроу-счетов для девелоперов - бюрократия, и проверки ужесточились. Но обратной стороной явилось то, что вернулось доверие инвесторов: они снова начали активно вкладываться в Дубай, понимая, что их защищает государство.

BFM.ru: Так что, мы вправе поднимать тему переноса дубайской практики на российский рынок?

Александр Шарапов: Еще раз подчеркну, что практика использования счетов эскроу и резервирования на них средств, которые собираются от дольщиков, больше англо-саксонская. Тут очень важно недопущение использования этих денег в других стройках, для приобретения других земельных участков - таким образом англо-саксонская практика защиты интересов участников долевого строительства, с моей точки зрения, интересна, целесообразна. По моему мнению, это был бы лучший путь, по которому мы могли бы пойти. Но мы сейчас выбираем счета эскроу с форматом, как я понимаю, когда деньги приходят в банк, а дальше банк будет нас как-то кредитовать - ведь правила и регламенты этой истории до конца так и не прописаны.

Мое основное пожелание, адресованное российским властям, но больше даже нам самим, девелоперам, в том, что надо через общественные организации, через Гильдию управляющих и девелоперов, через «Опору России» собирать лучшие мировые практики и выходить со своими инициативами. Для меня 214-й федеральный закон, его изменения, а теперь еще и мысли о том, не стоит ли вообще отменить девелопмент, являются яркой иллюстрацией того, что общественные организации, девелоперы, объединившись, видимо, должны объяснять и подсказывать, какими путями можно пойти, потому что каждый раз, когда мы ждем инициативы от властей и они начинают внедрять что-то по-своему, не учитывая лучшее, что есть в мире, каждый раз мы начинаем страдать. А менять что-то заново бывает уже крайне тяжело.

Введение

Недвижимость как объект инвестирования

Зарубежный опыт привлечения инвестиций в строительство жилья

Заключение

Введение

В наше время актуальное значение приобрели вопросы, связанные с недвижимостью. И это понятно, поскольку от того, как мы научимся работать с этим институтом - частной собственностью, во многом зависят перспективы нашего движения вперед. Недвижимость должна стать активным двигателем экономического развития.

Рынок недвижимости неразрывно связан с инвестиционной деятельностью. Инвестиции осуществляются и на первичном - новое строительство, и на вторичном рынках недвижимости - перемещение прав собственности на объекты.

Во всем мире недвижимость является одним из самых распространенных и эффективных финансовых инструментов. Между тем инвестированные в эту отрасль деньги не пропадут даже при самой неблагоприятной конъюнктуре, а в большинстве случаев приносят в несколько раз большие дивиденды, чем банковские вклады. Именно сейчас ситуация на рынке недвижимости очень комфортна для частных инвестиций.

На инвестиционную деятельность оказывают влияние существующие особенности российского рынка недвижимости. Выделяют три основных направления для инвестиций: жилье, земельные участки и коммерческая недвижимость, приносящая доход.

Рынок недвижимости является привлекательным для потенциальных инвесторов по следующим причинам:

инвестиции в объекты недвижимости характеризуются большей степенью сохранности, безопасности и возможностью контролирования инвестором;

в момент приобретения дома, квартиры, гаража, дачи и прочее, инвестор получает пакет прав, в то время как большинство иных объектов инвестирования не влечет за собой право собственности;

при быстром обесценивании денежных средств, недостаточной надежности их сохранности в кредитных учреждениях и ограниченности более доходных направлений инвестирования, вложения в недвижимость позволяют сохранить средства от инфляции.

Последние годы рынок недвижимости находился в состоянии стабильности и равновесия, и, несмотря на проблемы в экономике, цены на жилье практически не меняются.

Целью данной работы явилось рассмотрение зарубежного опыта привлечения инвестиций в строительство жилья. Для реализации поставленной цели были выдвинуты следующие задачи:

рассмотреть недвижимость как объект инвестирования;

рассмотреть историю возникновения института долевого строительства за рубежом;

рассмотреть зарубежный опыт привлечения инвестиций в строительство жилья.

1. Недвижимость как объект инвестирования

Действующий ГК РФ определение недвижимого имущества содержит в ст. 130 «Недвижимые и движимые вещи». Согласно п. 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) отнесены земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Наряду с указанным отмечается, что законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество .

Можно выделить следующие признаки недвижимости:

недвижимость невозможно перемещать без нанесения объекту ущерба;

недвижимость прочно связана с землей, причем не только физически, но и юридически;

долговечность объекта инвестирования;

каждая конкретная недвижимость уникальна по физическим характеристикам и с точки зрения инвестиционной привлекательности;

недвижимость невозможно похитить, сломать или потерять при обычных условиях;

стоимость недвижимости высока, а ее дробление на имущественные доли затруднительно, а в иных случаях и невозможно;

информация о сделках с недвижимостью часто является недоступной;

потеря потребительских свойств или перенос стоимости в процессе производства происходит постепенно по мере износа;

полезность недвижимости определяется способностью удовлетворять специфическую потребность человека в жилой и производственной площадях;

возможность положительного либо отрицательного влияния нового строительства на стоимость прилегающих земель, зданий;

существует тенденция к увеличению стоимости недвижимости со временем;

существуют специфические риски, присущие недвижимости, как объекту инвестирования: риск физического повреждения под воздействием природных и техногенных факторов, риск накопления внешнего и функционального износа, финансовый риск, связанный с условиями пересмотра арендной платы;

строгое государственное регулирование сделок с недвижимостью .

Можно выделить три основных типа недвижимости: земля, жилье и нежилые помещения.

Базовым объектом недвижимости является земля.

Наряду с делением на типы недвижимость классифицируется по ряду признаков, что способствует более успешному исследованию рынка недвижимости и облегчает разработку и применение методов оценки различных категорий недвижимости, управления ими. Классификация по наиболее часто встречающимся признакам представлена в таблице1.

Существуют следующие формы дохода от инвестирования в недвижимость:

увеличение стоимости недвижимости за счет изменения рыночных цен, приобретения новых и развития старых объектов;

будущие периодические потоки денежных средств;

доход от перепродажи объекта в конце периода владения .

Таблица 1 - Общая классификация недвижимости

Тип классификацииВиды недвижимостиПо характеру использованияДля жилья: дома, коттеджи, квартиры для коммерческой и производственной деятельности: отели, офисные помещения, магазины, рестораны, пункты сервиса, фабрики, заводы, складыДля сельскохозяйственных целей: фермы, садыДля специальных целей: школы, церкви, монастыри, больницы, ясли-сады, дома престарелых, здания правительственных и административных учрежденийПо целям владенияДля ведения бизнеса, для проживания владельцаВ качестве инвестицийВ качестве товарных запасов и НЗПДля освоения и развития для потребления истощимых ресурсовПо степени специализацииСпециализированная (в силу своего специального характера редко, если вообще сдается в аренду третьим лицам или продается на открытом рынке для продолжения ее существующего использования, кроме случаев, когда она реализуется как часть ее использующего бизнеса): нефтеперерабатывающие и химические заводы, электростанции музеи, библиотеки и подобные им помещения, принадлежащие общественному секторуНеспециализированная - вся другая недвижимость, на которую существует всеобщий спрос на открытом рынке для инвестирования, использования в существующих или аналогичных целяхПо степени готовности к эксплуатацииВведенные в эксплуатацию требующие реконструкции или капитального ремонта незавершенное строительствоПо воспроизводимости в натуральной формеНе воспроизводимые: земельные участки, месторождения полезных ископаемыхВоспроизводимые: здания, сооружения, многолетние насаждения

Привлекательность инвестирования в недвижимость объясняется следующими факторами:

в момент приобретения недвижимости инвестор получает пакет прав, в то время как многие объекты инвестирования не влекут за собой права собственности;

сохранностью вложенных денежных средств вообще (в обычных условиях недвижимость невозможно потерять, похитить) и инфляцией в частности (инфляционные процессы сопровождаются ростом цен на недвижимость и доходов от нее);

возможностью получать от недвижимости доход в денежном выражении и иной полезный эффект проживания, престижности владения определенным объектом и т.п.

Инвестиции в недвижимость имеют такие положительные черты, как возможность многолетнего использования объекта и сохранения капитала .

История возникновения института долевого строительства за рубежом

Институт долевого участия в строительстве зарождается в Аргентине в 1985 году. Здесь же он получает и свое название «construccion de la equidad», что дословно с испанского переводится как «строительство по справедливости». Затем это название было переведено на английский как «equity construction», и только потом с английского на русский как «долевое строительство».

В 1983 году президентом Аргентины стал Рауль Риккардо Альфонсин Фулькес. Разоренная годами правления военной хунты, семилетней гражданской войной, а также сокрушительным поражением в войне с Великобританией за Фолклендские острова страна находилась в тяжелейшей экономической ситуации. Как результат произошла гиперинфляция и девальвация национальной валюты - старого аргентинского песо и его замена его на новую денежную единицу - аустраль. Однако это не стабилизировало экономику, темпы инфляции сделались не только большими, но и совершенно непредсказуемыми. В сложившейся ситуации банки отказывались выдавать кредиты в национальной валюте, так как они стали крайне убыточными для банков - выдать кредит даже на полгода означало получить назад в сто тысяч раз меньше денег. А выдача кредитов в иностранной валюте в то время была запрещена законодательством.

Таким образом, ни строительным организациям, ни гражданам ипотечные кредиты не выдавались, а накопить собственные средства не представлялось возможным из-за той же гиперинфляции .

Именно тогда, в 1985 году Рауль Риккардо Альфонсин выдвинул идею о «жилье по справедливости». Так, люди, желающие построить себе жилье, должны были содействовать строительной компании в возведении будущих домов. Для воплощения этой идеи было создано специальное акционерное общество, акции которого находились в свободной продаже и были номинированы не в денежных единицах, а в квадратных метрах жилой площади. Многие аргентинцы обменивали свои, в том числе и небольшие, денежные сбережения пока те не успели подешеветь на такие акции. Как только накапливалось достаточное количество акций, их можно было обменять на построенное жильё.

В то время многие аргентинские компании располагали не только долгостроями, но и уже готовыми домами, однако спроса на это жилье не было. Крупные домовладельцы разорялись из-за того, что жильцы переставали платить квартплату, а продавались дома только целиком, не поквартирно. Такие дома, несмотря на то, что в них никто не проживал, поддерживались в нормальном состоянии, охранялись. Президент Альфонсин убедил собственников продавать квартиры по отдельности. Так, строительные компании получили средства для завершения долгостроев и смогли распродать давно построенные объекты, которые требовали денег на их содержание.

Построенные дома в аренду не сдавались, так как существовало лицензирование как строительной деятельности, так и деятельности по содержанию доходных домов и одна лицензия исключала другую. Чтобы вынудить собственников домов продавать лишние квартиры, Альфонсин обложил арендодателей большим прогрессивным налогом, а строители, не сдававшие построенные дома в аренду, наоборот, субсидировались .

В результате проведения такой политики Рауля Риккардо Альфонсина количество собственников жилья за годы его правления выросло на 19%.

В настоящее время такие акционерные общества в Аргентине распространены уже не столь широко, страна испытывает строительный бум, а цены на недвижимость растут в среднем на 15% в год.

Опыт Аргентины впоследствии переняли такие страны, как Чили, Сальвадор, Англия.

В Чили долевое строительство возникло 1990-х годах. Здесь дольщики объединялись, как правило, для того, чтобы построить дом, а затем получать с него доходы пропорционально вложенному капиталу. В отличие от Аргентины, возникновение данного института в Чили произошло по инициативе частных организаций, а не государства. Однако это можно отнести скорее к отрицательным аспектам, так как государство данные отношения не контролировало, некоторые компании не смогли выполнить принятых на себя обязательств и обанкротились. Достраивать объекты пришлось страховым компаниям, а порой и перестраховочным, так как не у всех страховщиков нашлись средства при одновременном банкротстве нескольких клиентов. Таким образом, дольщики не остались обманутыми и получили свои квартиры. Однако после этого чилийцы относятся к такому способу строительства с недоверием.

В Сальвадоре все сложилось намного хуже, люди, вложив деньги в долевое строительство, остались ни с чем. Распространение данного института пришлось также на начало девяностых годов, когда страна оправилась после долгой гражданской войны. Масштабная миграция - из разрушенных войной и обнищавших деревень население устремилось в города, - породила всплеск мошенничества: строительные фирмы предлагали гражданам вложить оставшиеся сбережения и в скором времени получить новое жилье в городе. Однако данные обещания так и не исполнялись. В 1996 году правительство Сальвадора законодательно запретило такую деятельность, наконец, прекратив столь широко распространенный обман граждан.

В Великобритании такого рода отношения зародились в конце прошлого века. Именно эту страну считают основоположником «российской» схемы долевого строительства. Английские строительные компании обратились к данному договору для того чтобы был гарантирован сбыт еще не построенных объектов. При этом инвестирование происходило, как правило, в недвижимость, находящуюся не в самом Соединенном Королевстве, а за рубежом - в ОАЭ, Египте, Катаре, Кувейте.

Британские застройщики продавали так называемые «воздушные замки», то есть еще не построенные дома, что сначала вызвало недоверие. Однако безупречная репутация англичан, а также нефтяной бум (цены на недвижимость напрямую зависят от цен на нефть) переубедили арабских покупателей, которые стали охотно покупать незавершенные объекты, зная, что продадут готовые по более высокой цене.

Но падение цен на нефть влечет за собой падение цен на недвижимость, дольщики вынуждены продавать квадратные метры по более низкой цене, чем они платили за них изначально. Покупатели останутся в проигрыше даже при сохранении цен на рынке - из-за инфляции реальная цена будет значительно ниже. Помимо этого, разница в цене между построенным и не построенным объектом становится все меньше, что приводит к сокращению числа покупателей «воздуха» .

Таким образом, популярность института долевого строительства в различных странах, как правило, приходилась на экономический спад. Исключение составила Великобритания, где умело продали недостроенную недвижимость арабским покупателям, стремившимся срочно вложить деньги, вырученные с нефтяных продаж. Стоит отметить, что сходные схемы долевого строительства за рубежом не привели к появлению столь масштабной проблемы обманутых дольщиков, как в России.

3. Зарубежный опыт привлечения инвестиций в строительство жилья

Зарубежные системы долевого строительства имеют свои особенности и во многом кардинально отличаются от системы, сложившейся в нашей стране. Следует отметить, что жилищное строительство во многих зарубежных странах развито за счет наличия экономических и правовых средств по обеспечению возвратности денежных вложений, а также доступности готовых объектов широким массам.

Рассмотрим институт долевого строительства и присущие ему характерные особенности в рамках нескольких зарубежных стран.

Схема, используемая в Объединенных Арабских Эмиратах в настоящее время, характеризуется тем, что в первую очередь застройщик получает разрешительную документацию, проходит экспертизу проекта и согласует его. Себестоимость проекта оценивает экспертный совет, а строительные сметы являются публичными. Для начала строительства требуется собрать все сто процентов денежных средств, необходимых для возведения объекта, при этом сделать это необходимо за определенный период, например за шесть месяцев. Чтобы уложиться в ограниченный срок, застройщик вынужден вести первичную продажу с минимальной наценкой, ожидая, что оставшиеся непроданные квартиры существенно возрастут в цене к моменту окончания строительства.

Денежные средства вкладчиков хранятся на целевых счетах уполномоченных банков. Финансирование строительства ведется поэтапно и под надзором уполномоченного банка. Риски существенного удорожания себестоимости строительства могут быть застрахованы страховыми компаниями, однако, как правило, строительство сопровождается только увеличением стоимости самого проекта и нераспроданных квартир. От пропуска сроков сдачи объекта вкладчики также защищены - на застройщика в таком случае могут быть наложены взыскания в виде штрафов .

Зачастую на начальном этапе в строительство вкладываются различные крупные инвесторы, чтобы выкупить квартиры по минимальной цене. Этот механизм носит инвестиционный характер, поэтому в кризис почти пятьдесят процентов строек в Дубае также заморозилось, однако простые дольщики при этом не пострадали не окупились вложения лишь крупных инвесторов.

В Соединенных Штатах Америки заказчик действует по следующей схеме: он создает группу, в состав которой могут входить руководители проекта, прорабы, сметчики, экономисты, инженеры. Ими разрабатываются вся необходимая документация, составляется смета. После получения материалов руководитель проекта начинает работу с подрядчиками, при этом широко распространено привлечение консультационных фирм.

Если говорить о кооперативной форме инвестирования строительства, то в Америке она также обладает характерной особенностью, так, при прокуратурах некоторых штатов есть специальные подразделения, контролирующие сбор и расходование денежных средств, получаемых кооперативными образованиями, занятыми в этой сфере, от вкладчиков. Кроме того, все средства поступают на специальный прокурорский счет, через который и возможен их последующий расход.

Широкое обеспечение населения жильем в Соединенных Штатах поддерживается благодаря распространенному ипотечному кредитованию. Система ипотечного кредитования жилищного строительства и приобретения жилья в собственность начала складываться еще во времена президента Франклина Рузвельта .

В настоящее время используются различные виды программ, срок кредитования составляет то время, в течение которого заемщик работает, то есть до выхода на пенсию.

В деятельность по жилищному финансированию вовлечено большое количество разнообразных учреждений, институтов первичного и вторичного рынка ипотечных кредитов, включая рынок ценных бумаг, - это ипотечные банки, сберегательные и кредитные ассоциации, коммерческие и сберегательные банки, компании по страхованию, пенсионные фонды, инвестиционные институты, частные кредиторы, риэлтерские, брокерские фирмы и другие организации. Так, еще одной особенностью кредитования в данной стране является то, что все жилые помещения делятся на 3 группы: самое дешевое, среднее и самое дорогое. Кредит на объект первой категории выдается государством, на остальные категории - с помощью частных ипотечных институтов. В этом случае срок кредита составляет 12 лет, а размер субсидии - 75 % от стоимости жилого помещения.

При заключении договора долевого строительства во Франции стоимость объекта оплачивается поэтапно: до начала строительных работ и закладки фундамента покупатель оплачивает 5% от стоимости, к моменту возведения кровли должно быть оплачено 70% от суммы договора, затем оплачивается еще 20% и оставшиеся 5% оплачиваются при сдаче дома.

Законодательством Франции не предусмотрены компенсационные выплаты денежных средств обманутым дольщикам, однако гарантии все же могут предоставляться французскими банками.

Во Франции также развито жилищное кредитование, широко используются контрактные жилищные сбережения. Так, во Франции есть два вида жилищных сберегательных счетов: на первом счете можно накапливать до 100 тысяч франков и после этого получить льготный жилищный кредит в 150 тысяч франков под 3,75% годовых, при этом каждый год к целевому вкладу добавляется государственная премия в размере 7,5 тысяч франков; на втором жилищном сберегательном счете можно накапливать до 400 тысяч франков и получать льготный жилищный кредит на сумму до 600 тысяч франков под 4,8% годовых. Ставки по кредитам ниже рыночных на 4-5%. Также предоставляются ссуды землевладельцам и строительным компаниям на жилищное и промышленное строительство сроком от 3 до 20 лет .

Рассматривая отношения в сфере долевого строительства в Германии, стоит отметить, что специального законодательства здесь не принято, отношения регулируются Гражданским Кодексом и лишь по некоторым вопросам принимаются постановления правительства.

В Германии покупатель имеет дело непосредственно с лицензированной строительной компанией, а не с несколькими партнёрами по договору. Сумма договора перечисляется также непосредственно на счет компании, при этом строго не раньше, чем будет выдано разрешение на строительство, в противном случае застройщику грозит отзыв лицензии. Таким образом, строительная компания обязана, лично неся ответственность за выполнение сроков и качества строительства, построить объект и передать вкладчику его часть в форме недвижимости. Создание специальных проектных компаний законодательно не запрещено, они будут подчиняться тем же требованиям лицензирования, что и сама строительная компания. Но здесь следует учитывать, что определяющим критерием в немецком строительстве является надежность и положительная репутация того участника рынка, который будет осуществлять строительство, а создание специальных проектных компаний, которые, в свою очередь, заключают договоры со своими же участниками, в этом случае будет характеризовать строительную компанию не лучшим образом.

В Германии также действует система поддержки граждан в виде классической формы контрактных сбережений - строительных сберегательных касс. Их источником ресурсов для целевых жилищных займов являются вклады граждан, плата заемщиков за пользование жилищным займом, а также государственные премии, которые выплачиваются в соответствии с контрактом о строительных сбережениях при условии, что вкладчик в течение года вложил на свой счет определенную сумму .

В соответствии с немецким законодательством, строительные сберегательные кассы не могут осуществлять никаких активных операций, кроме выдачи кредитов своим вкладчикам, которые, в отличие от вкладчика коммерческого банка, не имеющего никакой информации, о том, как используются его средства, точно знают, кто и на каких условиях пользуется их деньгами.

Работающие граждане заключают со строительными сберегательными кассами договор на финансирование строительства, на основании которого покупатель жилья вносит ежемесячно на свой счет в такой кассе определенную денежную сумму. Работодатель ежемесячно добавляет к зарплате 78 марок, что составляет 936 марок в год, а государство добавляет еще 93,6 марки. Так накапливается капитал для строительства жилья. Когда требуемая сумма накопится и составит около 1/3 стоимости объекта, государство выделяет гражданину 10% стоимости жилья, а на остальную сумму строительная сберегательная касса выдает кредит под низкий фиксированный процент.

Если же жилье приобретает молодая семья, имеющая не менее двух детей, государство выдает им ежегодно в течение восьми лет после приобретения 40 тысяч марок в виде субсидий на дом, 24 тысячи марок на детей, 4 тысячи марок в виде экологической надбавки и 3,2 тысячи марок в виде субсидий на энергию.

Долевое строительство Великобритании (а также некоторых скандинавских стран) характеризуется тем, что представителем заказчика зачастую является архитектор. Он подбирает всех необходимых для строительства специалистов, которые оценивают предварительную стоимость проекта, выполняют различные работы по субподряду. Архитектор совместно с ними готовит документацию, необходимую для заключения контракта, в котором указывается целесообразность участия в торгах, разрабатывается программа проведения работ до и после торгов и способы сокращения продолжительности строительства .

В Англии, также как и в Германии, еще с прошлого столетия успешно функционирует система строительных обществ, но механизм их работы немного отличается от немецких - для получения жилищного кредита не обязательно быть вкладчиком строительного общества. В результате либерализации банковского законодательства Великобритании, функции этих обществ в последнее время все больше стали напоминать функции обычных коммерческих банков, что в свою очередь повышает конкуренцию между двумя этими структурами и, следовательно, приводит к снижению кредитных ставок. Помимо этого, деятельность строительных обществ в Англии тесно связана со страховыми компаниями - услуги в сфере страхования включаются в единый механизм ипотечного кредитования.

Зарубежное долевое строительство можно охарактеризовать еще несколькими особенностями.

Во многих западных странах фирмы, занятые в строительстве и заинтересованные в деятельности друг друга, объединяются между собой в картели, что позволяет значительно снизить стоимость строительства. При таком сотрудничестве издержки и расходы сокращаются за счет предоставления взаимных скидок на оказываемые услуги и поставляемые материалы.

За рубежом в инвестиционном процессе активное участие принимает государство. В странах с развитой рыночной экономикой оно выполняет одновременно несколько функций: регулирует общий объем вложений частного бизнеса; стимулирует привлечение инвестиций в определенные отрасли, предприятия с помощью различных льгот; непосредственно вмешивается в сам инвестиционный процесс.

Также государство активно участвует в процессе ценообразования на объекты строительства. Например, в Швеции в каждой губернии имеются специалисты, отслеживающие цены на товары и услуги и вносящие предложения по их регулированию. Правительство может устанавливать верхний порог цен, а при значительном росте цен и высокой инфляции государство имеет право их заморозить, однако, только на отдельные товары и услуги. В случае повышения цен на жилье государство начинает активно поддерживать население и особенно молодые семьи, предоставляя им различные жилищные субсидии и долгосрочные льготные займы .

В таких странах, как Соединенные Штаты Америки, Германия, Финляндия, Япония, Канада и других, государственные органы также могут вмешиваться в процесс ценообразования, например, когда цена на объект строительства превышает издержки производства и среднюю норму прибыли. Если норма прибыли оказывается выше средней, то государственные органы исследуют причины такого роста, и если они не обосновываются, то государство регулирует эту норму в принудительном порядке.

Анализируя системы долевого строительства зарубежных стран, можно выявить, как и принципиальные особенности, присущие конкретным странам, так и общие черты. Таким образом, во многих странах, фирмы, занятые в строительной деятельности, для более плодотворной деятельности объединяются между собой, что позволяет значительно снизить затраты на строительство, сократить расходы и издержки. Представителем заказчика является отдельное лицо (архитектор в Великобритании, Швеции,Финляндии, группа в США, генеральный подрядчик в Германии), которое подбирает необходимых для строительства специалистов, определяющих необходимый объем работ .

В экономически развитых зарубежных государствах действует социальная поддержка граждан, особенно молодых семей, способствующая обеспечению их собственным жильем. Также особое внимание уделяется вопросам ценообразования - государственные органы осуществляют контроль за ценами, устанавливают их верхний предел.

Рассматривая мировой опыт обеспечения населения жильем, необходимо иметь в виду, что на практическое развитие и организацию жилищного кредитования в той или иной стране значительное влияние оказывает ряд факторов, которые можно подразделить на политические, экономические и правовые. Эти факторы послужили основой для образования в мире десятков разновидностей и вариантов организации жилищного кредитования. На основании изложенного технология инвестирования в жилищную сферу строится на трех основных принципах: контрактные сбережения, ипотечное кредитование и государственная поддержка .

Существенные отличия имеет так называемая «расширенная открытая модель». Это модель, в которой основной приток кредитных ресурсов в систему ипотечного кредитования поступает со специально организованного для этой цели вторичного рынка ценных бумаг, обеспеченных закладными на недвижимость. Реализация расширенной открытой модели может быть обеспечена лишь при условии создания расширенной инфраструктуры ипотечного рынка, как правило, при определенном содействии государства и, как минимум, при его частичном контроле над эмиссией ценных бумаг, обращающихся на вторичном рынке.

Если брать систему ипотечного жилищного кредитования в США в общем, то можно отметить, что ранее существовало «правило красной линии», в пределах которой кредиты могли быть выданы, также при этом рассчитывались зоны рисков для выдачи кредитов. Если гражданин попадал в пределы красной линии или входил в недоступную зону риска, то ему в выдаче кредита отказывали. Кредит в США выдается на срок, в течение которого заемщик работает, т.е. до пенсии .

В целом, стоит отметить, что данный институт в рассмотренных выше странах более развит, чем в нашем государстве.

В общестроительной организации в отчетном году построено и сдано в эксплуатацию 70 тыс.м2 жилой площади, из них в кирпичном исполнении - 20 тыс.м2. На текущий год организации установлен план сдачи жилья в эксплуатацию 80 тыс.м2, из них в кирпичном исполнении - 10 тыс.м2, крупнопанельном - 60 тыс.м2 и объемно-блочном - 10 тыс.м2.

Определить рост удельного веса (%) жилых домов, решенных в сборных конструкциях, в текущем году по сравнению с отчетным годом.

Из условия 70 тыс.м2 - 100%

кирпичное 20 тыс.м2

тыс.м2 - 100%

тысм2 кирпичное

тыс.м2 панельное

тыс.м2 блочное

Фактическое 50 тыс.м2 (71,4%)

Плановое 70 тыс.м2 (87,5%),

т.е. на 16,1%

недвижимость инвестиция жилье

Производственная площадь механического цеха - 980 м2, вспомогательная площадь - 170 м2, строительный объем здания - 12075 м3. Общий объем капитальных вложений - 250 тыс. руб., в том числе сметная стоимость строительно-монтажных работ - 130 тыс. руб.

Определить объемно-планировочные показатели k1 и k2 и удельный вес строительно-монтажных работ в общем объеме капитальных вложений по объекту.

Экономичность объемно-планировочных решений здания характеризуются коэффициентами k1 и k2, которые определяются по формулам:

V/F;= F/Fпол,

где V - строительный объем здания (весь объем наземной и подземной частей здания без объема технического подполья и чердака, лоджий и балконов), м3;- жилая и производственная площадь (предназначенная только для осуществления технологического процесса, в общественных зданиях - рабочая площадь), м2;пол - полезная площадь (в жилых зданиях - это сумма жилой и подсобной площадей за вычетом площади лестничных клеток, в промышленных зданиях - сумма производственной и вспомогательной площадей).

Коэффициент k2 при рациональном объемно-планировочном решении в производственных зданиях составляет 0,93-0,95, в жилых зданиях - 0,62-0,72.

V/F = 12075:980=12,32;= F/Fпол = 980:(980+720)=980:1700=0,58,

что не является рациональным, т.к. для производственных зданий k2 составляет 0,93-0,95.

Удельный вес строительно-монтажных работ kсмр в объеме капитальных вложений определяется по формуле:

смр = Cсмр/К*100,

где Ссмр - сметная стоимость строительно-монтажных работ объекта, руб.;

К - общий объем капитальных вложений на объект, руб.

смр = Cсмр/К*100 = 130000:250000 = 0,52.

Заключение

Если рассматривать зарубежный опыт привлечения инвестиций, то необходимо сказать об относительной сбалансированности инвестиционного спроса, с одной стороны, и предложений строительных фирм на удовлетворение этого спроса, с другой. Данная ситуация сложилась за счет доступности готовых строительных объектов, наличия экономических и правовых механизмов по обеспечению возвратности вложенных денежных средств и оптимальных сроков окупаемости инвестиций.

Хотелось бы отметить, что зарубежные системы долевого участия в строительстве имеют свои принципиальные особенности. Это вызвано тем, что во многих странах развито ипотечное жилищное кредитование и граждане, получая кредит, приобретают готовое жилье, не опасаясь, что застройщик не выполнит свои обязательства или будет задержан срок строительства. Данный вид кредитования намного выгодней и эффективней для граждан, обеспечен устойчивой экономикой страны и защищен многими развитыми правовыми институтами.

Следующим важным моментом в организации строительства является роль заказчика и того, кто выполняет его функции. В Англии, Финляндии и Швеции представителем заказчика часто является архитектор. Он подбирает необходимых для строительства специалистов, которые определяют предварительную стоимость строительства, выполняют работы по субподряду, собирают иные необходимые данные. Вместе с ними архитектор подготавливает документы для заключения контракта, в котором обусловливается целесообразность участия в торгах, программа работ до и после торгов, экономические методы производства работ и вопросы сокращения продолжительности строительства.

В США заказчик создает группу, в состав которой могут включаться сметчики, инженеры, экономисты, руководители контракта и прорабы. Далее ими разрабатывается вся необходимая документация и схемы строительного процесса. На основании полученных материалов руководитель контракта начинает работу с подрядными фирмами. При этом для оптимального выбора распространено привлечение консультационных фирм. В Японии в данном направлении сделан шаг вперед. При строительных фирмах организуются крупные исследовательские лаборатории, и даже институты, в штаты фирмы активно привлекаются ученые. При этом вместо понятия «заказчик» используется понятие «девелопер», в функции которого входят приобретение площадки, финансирование, строительство и продажа жилья. Девелопер может привлекать подрядчиков и субподрядчиков.

Еще одной особенностью являются отношения заказчика и подрядчика, которые оказывают влияние на формирование отношений дольщика и заказчика в данном случае.

На основании изложенного можно сделать следующие выводы. Внедрению ипотечного кредитования в России на должном уровне на сегодняшнем этапе препятствует целый ряд факторов: недостаточное развитие рынка ценных бумаг; отсутствие инвесторов, готовых на низкую доходность по ипотечным закладным; слабое развитие страхового дела для целей обслуживания ипотечных кредитов; дороговизна средств у коммерческих банков, необходимых для выдачи долгосрочных ипотечных кредитов; высокие темпы инфляции, изменение курса рубля, вызывающие значительный риск процентных ставок при долгосрочном кредитовании и др.

Список используемой литературы

Гражданский кодекс Российской Федерации (часть третья) от 26 ноября 2001 года № 146-ФЗ (принят ГД ФС РФ 22.12.1995) (действующая редакция от 30.01.2014)

Крутик А. Б. Экономика недвижимости / Крутик А.Б., Горенбургов М.А., Горенбургов Ю.М. - СПб.: Лань, 2010. - 480 с.

Матюгина Э.Г. О рынке жилья / Э.Г. Матюгина // Жилищное строительство. - 2011.- № 1. - С. 8-14.

Рахман И.А. Развитие рынка недвижимости в России: теория, проблемы, практика / И.А. Рахман. - М.: Экономика, 2004. - 294 с.

Рахман И.А. Зарубежный опыт регулирования инвестиционно-строительной деятельности / И.А. Рахман // Экономика строительства. - 2010. - № 6. - С. 45-48.

Экономика недвижимости / под ред. В. Боровковой. - СПб.: Питер, 2009. - 416 с.

Репетиторство

Нужна помощь по изучению какой-либы темы?

Наши специалисты проконсультируют или окажут репетиторские услуги по интересующей вас тематике.
Отправь заявку с указанием темы прямо сейчас, чтобы узнать о возможности получения консультации.