Для многих продавцов жилья момент внесения покупателем предоплаты знаменует прекращение утомительных поисков контрагента и конец изнурительных торгов. После внесения аванса сторонам остается только подписать договор купли-продажи, зарегистрировать переход права собственности и произвести денежный расчет. Легко представить себе разочарование и недоумение продавца недвижимости, когда покупатель после внесения аванса заявляет, что отказывается от намерения покупать данное жилье. О том, что делать в такой ситуации продавцу, рассказывает директор отделения компании «МИЦ-Недвижимость» (ГК «МИЦ») Инна Игнаткина. Прежде всего, покупатель и продавец должны позаботиться о грамотном составлении договора аванса, в котором обязательно прописывается, при каких обстоятельствах продавец после отказа покупателя приобретать данную жилплощадь имеет право удержать у себя аванс. «В ряде случаев покупатель совершенно обоснованно отказывается от сделки: например, в ходе проверки юридической чистоты квартиры были обнаружены такие нюансы, которые могут стать причиной для признания сделки купли-продажи недействительной, – говорит Инна Игнаткина. – Или же покупатель, прогуливаясь по будущему району проживания, обнаружил объект, который значительно снижает ликвидность жилья по соседству с ним (скажем, промзону или следственный изолятор). А в случае, если квартира покупается за ипотечные средства, есть вероятность, что просто банк не одобрит выбранное жилье». Отказ по таким причинам является обоснованным, особенно это касается ситуаций, когда продавец намеренно утаивал ту или иную «понижающую» характеристику отчуждаемого объекта. К слову, что касается ипотеки, то для покупателя оптимальным будет следующая схема: вначале получить одобрение кредитной организации на покупку данного жилища, и только потом внесение аванса. А что делать, если покупатель отказывается не потому, что выявил какие-то отрицательные факты, а просто заприметил иную недвижимость? Вот он звонит продавцу, который только недавно после многочисленных бесполезных показов, срываний с работы, споров об окончательной цене вздохнул спокойно, и заявляет, что передумал покупать жилье. Конечно, у него останется аванс, однако несколько десятков тысяч рублей, как правило, не идут ни в какое сравнение с ущербом, который может понести продавец в результате срыва сделки. Особенно это касается тех случаев, когда деньги за продажу нужно получить к определенному сроку (если речь идет об альтернативной сделке, то под угрозой распада оказывается вся цепочка). По словам Инны Игнаткиной, легче предупредить появление такой ситуации, чем потом исправлять ее последствия. Так, например, если показ устраивается ипотечному покупателю, то продавец заранее должен предупредить его о необходимости вначале получить одобрение банка и только затем подписывать договор аванса. Кроме того, можно прописать в договоре высокий штраф в случае отказа покупателя от сделки (разумеется, за исключением серьезных причин отказа). Но на такой шаг пойдет далеко не каждый потенциальный покупатель. Многое зависит от опыта и квалификации специалиста, который ведет сделку. Опытный риэлтор сможет быстро определить, насколько серьезны планы покупателя относительно недвижимости его клиента. Также он сможет представить доказательства юридической чистоты отчуждаемого объекта и грамотно подчеркнуть его достоинства, чтобы впоследствии у покупателя не было веской причины отказываться от сделки. В случае же, если покупатель готов пожертвовать авансом в связи с тем, что нашел объект с лучшими характеристиками, посредник может дать своему клиенту совет несколько снизить стоимость.

Среди риелторов ходит такая шутка: хочешь сорвать сделку – пригласи юриста. Действительно, на первый взгляд может показаться, что юристы порой слишком перестраховываются, что сомнения их излишни, ведь у риелторских компаний существует сложившаяся практика заключения договоров, и озадачиваться вопросами теории лишний раз вроде как ни к чему.

«Собственник» уже писал о том, как можно внести предоплату за квартиру, какие варианты существуют и какой из них предпочтительнее. Речь шла об общепринятых и используемых повсеместно всеми риелторами задатке и авансе. Казалось бы, тема исчерпана. Но редакция получила и отклики от практикующих юристов, выступающих против существующей практики внесения предоплаты за приобретаемое жилье. Почему? Попробуем разобраться вместе.

Представим на минутку, что вы – потенциальный покупатель квартиры. Посмотрели, все в квартире понравилось. Риелтор предлагает стандартную схему – внесение предоплаты путем заключения соглашения о задатке. При этом покупателю обычно расписывают следующую схему. После того как сделка состоится и договор купли-продажи будет подписан, сумма внесенных средств вычитается из общей стоимости квартиры. Если один из участников предполагаемой сделки откажется от нее, к нему применяются штрафные санкции. Отказавшийся покупатель, скорее всего, не получит свой задаток назад. Отказавшийся продавец обязан вернуть задаток в двойном размере. Тут возможны варианты, но одно совершенно ясно: для всех участников будущей сделки предоплата служит некоей гарантией того, что договор купли-продажи будет заключен в оговоренные сроки. Покупатель вносит задаток и начинает собирать недостающие деньги. Продавец освобождает квартиру. Риелтор занимается сбором необходимых документов. Все ждут того дня, когда будет подписан договор купли-продажи.

И вот, предположим, незадолго до назначенного дня сделка срывается. Хозяин квартиры отказывается ее продавать, но и возвращать задаток в двойном размере, а возможно, даже и в одинарном, не собирается. Или покупатель отказывается покупать, а хозяин квартиры намерен оставить задаток у себя в качестве компенсации материального и морального ущерба. Кто-то один с этим не согласен. Договориться полюбовно не удается. Звучит сакраментальная фраза: «Встретимся в суде!» И тут начинается самое интересное…

Теперь ко всем заключенным ранее соглашениям применимо только одно толкование – с точки зрения закона. А по закону внесенная предоплата, или, как мы ее называем, задаток, задатком по сути не является. Следовательно, и взыскана по суду она быть не может.

Рассказывает юрист Илья Делягин: «Уплата задатка допускается только по существующим денежным обязательствам (п. 1 ст. 380 ГК РФ). Предварительный договор не порождает никаких денежных обязательств, как это следует из п. 1 ст. 429 ГК РФ (предварительный договор есть обязанность заключить в будущем договор). Уплата задатка по предварительному договору не основана на законе, и, если задаток выплачен, выплата денежной суммы совершена без правовых оснований. Отсюда следует, что денежная сумма, выплаченная по предварительному договору и названная сторонами задатком, таковым не является, и на соответствующие отношения не может быть распространено регулирование, предусмотренное ст. 380-381 ГК РФ. То есть требование об уплате двойной суммы задатка, предусмотренное п. 2 ст. 381 ГК РФ, не может быть удовлетворено».

То есть существует риск, что в суде несостоявшемуся покупателю будет отказано во взыскании двойной суммы задатка в виде штрафных санкций. Если же сделка не состоялась по вине покупателя, продавцу тоже вряд ли удастся через суд добиться возмещения ущерба. Следует помнить, что соглашение о задатке как способ обеспечения исполнения обязательства является акцессорным, то есть дополнительным, обязательством. Его вспомогательный характер проявляется в том, что заключение соглашения о задатке не может по времени опережать заключение того договора, исполнение которого обеспечивается задатком.

В практике нашего рынка недвижимости соглашение о задатке обычно заключается между сторонами в отрыве от основного договора, до его заключения, в то время как по закону заключению соглашения о задатке должно предшествовать заключение именно основного договора купли-продажи и его государственная регистрация.

Так что если

договор купли-продажи квартиры между сторонами на момент передачи денег в качестве задатка не был заключен, то соглашение о задатке не влечет за собой правового эффекта.

Поскольку передача продавцу денег покупателем не основана на договоре (соглашение о задатке не может считаться заключенным), данная сумма подлежит возврату покупателю. А в случае, если покупатель передумал покупать квартиру, суд обяжет продавца вернуть сумму так называемого задатка в соответствии со ст. 1102 ГК РФ как неосновательное обогащение.

Если же сделка не состоялась по вине продавца, у него не возникает обязанности по передаче квартиры в собственность покупателя и возмещению возникших у покупателя убытков.

То есть выплата задатка в качестве некоей гарантии до заключения договора купли-продажи на самом деле ничего не гарантирует ни одной из сторон. «Довод о том, что выплаченный «задаток» подтверждает заключение договора, поэтому его уплата является допустимой, не основан на законе. Ведь договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 558 ГК РФ). На момент заключения предварительного договора никакого договора продажи сторонами заключено не было. Следовательно, он не был зарегистрирован в установленном законом порядке», – продолжает Илья Делягин. Обо всем этом следует помнить, когда риелтор предложит вам внести или принять деньги по соглашению о задатке.

Покупатель в законном отказе, или Искусство торговли

Известно, что еще недавно на растущем рынке продавцы квартир активно повышали цену в день перед заключением договора, аргументируя это тем, что цены выросли. Сейчас, на рынке падающем, они оказались в обратной ситуации. Теперь покупатель квартиры требует снизить цену перед сделкой, поскольку квартира подешевела на несколько тысяч у. е. Иначе он настаивает на возвращении задатка и отказывается от сделки. Тут начинается тяжба: а кому достанется задаток?

Хозяин квартиры уверен, что его преимущества налицо: ведь сделка срывается по вине покупателя, и вроде бы задаток по договору сторон остается у него. Однако, как демонстрируют приведенные выше апелляции к закону и судебной практике, задаток не является средством обеспечения сделки, и при желании покупатель легко докажет, что это всего лишь неосновательное обогащение. Правда, докажет только в суде.

В общем, только опытный дипломат, которым и должен быть каждый риелтор, сможет уберечь сделку от крушения. Опять же, покупателям в нынешних условиях должно быть выгодно заключать договор аванса, который, с одной стороны, ни к чему их не обязывает, но, с другой стороны, ни к чему не обязывает и владельца квартиры. Это поможет к моменту сделки уменьшить цену квартиры до существующего рыночного уровня.

В сущности, единственной причиной, которая может «склеить» сделку, остается желание покупателя купить именно эту квартиру. А значит, продавцам стоит постараться, чтобы повысить привлекательность продаваемого жилья, потому как на нашем рынке недвижимости все происходит только по доброй воле сторон, без всякого вмешательства закона.

Как не запутаться в терминологии? Что о возврате задатка говорит закон? В каких случаях несостоявшийся покупатель квартиры может рассчитывать на возврат своих денег? Разбираемся.

Задаток авансу рознь

Начнём с того, что в сделках с недвижимостью понятия «аванс», «залог» и «задаток» встречаются очень часто. Несведущему человеку, для которого понятия эти едва ли не синонимичны, трудно разобраться, каковы между ними отличия. Тем не менее, они есть и весьма значительны. Если сделка купли-продажи расторгается, то аванс возвращается всегда, независимо от причин, повлекших несостоятельность сделки. Залог в рамках темы о возвращении задатка тоже не рассматривается, поскольку, согласно ст. 334-358 ГК РФ , является находящимся в собственности залогодателя имуществом, из стоимости которого кредитор имеет право получить возмещение по неисполненным обязательствам должника.

Иллюстрация: Полина Васильева

Что касается задатка , то этим термином обозначается определённая сумма денег, которую потенциальный покупатель квартиры передаёт . Юристы на этот счёт говорят, что задаток имеет обеспечительную функцию, закреплённую п. 1 ст. 380 ГК РФ иподразумевающую, что покупатель пришёл к продавцу с серьёзными намерениями и готов довести сделку до победного конца, то есть, купить квартиру. Правда, бывают случаи, когда сделка расторгается, едва начавшись, хотя продавец квартиры уже получил задаток и предварительный договор сторонами уже подписан. Как в таком случае вернуть переданные продавцу деньги? И возможно ли это в принципе?

Закон и порядок возврата

Когда задаток несостоявшемуся возвращается, а когда нет, разъясняется в ст. 381 ГК РФ: если покупатель квартиры не исполняет своих договорных обещаний, то задаток остается у продавца, а если продавец, скажем, передумал продавать квартиру покупателю, от которого принял задаток, то он обязан вернуть задаток в двойном размере .

Таково требование закона. Но на деле долгое время ситуация была неоднозначной и противоречивой. До последнего времени позиция Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда РФ и позиция Высшего арбитражного суда в этом вопросе были диаметрально противоположными. В частности, Верховный суд РФ признавал возможность обеспечения задатком обязательств по предварительному договору (Определение от 22 июля 2008 г. № 53-В08-5 Верховного суда РФ), а вот Высший арбитражный – не признавал (Определение от 29 марта 2013 г. № ВАС-3157/13), считая, что если основной договор не подписан, то и деньги, переданные несостоявшимся покупателем продавцу, не могут признаваться задатком — только авансом (а значит, в двойном размере никто ничего возвращать не будет).

Спас ситуацию закон, принятый 08.03.2015 № 42-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации» . Этим законом в ст. 380 ГК РФ был внесен пункт 4, где закреплена обеспечительная функция задатка на стадии предварительного договора , чего ранее не было.

В каких случаях задаток можно вернуть?

Продавец передумал. Между и продавцом квартиры заключён предварительный договор купли-продажи, в котором указана сумма задатка (подчеркнём, именно задатка ). Параллельно с этим составлено соглашение о задатке. Но позже продавец квартиры решает её не продавать. И если вдруг задаток он возвращать не желает, покупатель обращается в суд, апеллируя к ст. 381 ГК РФ. Суд удовлетворяет его исковым требованиям, и продавец возвращает задаток в двойном размере.

Покупатель передумал. Бывают случаи, когда расторжения договора требует покупатель. В большинстве случаев задаток остаётся у продавца (согласно всё той же ст. 381 ГК РФ). Но так бывает не всегда. Случаются ситуации, когда ушлый продавец пытается продать квартиру недостаточной «юридической чистоты». Тогда велика вероятность вернуть свой задаток, пусть даже с трудом и через суд. Например, спешно продаётся квартира, документы на которую готовы, все тонкости (казалось бы) в договоре учтены, и задаток уже передан. Но вдруг выясняется следующее: за несколько месяцев до продажи квартиры из неё по решению суда выписали одного из членов семьи продавца, находящегося в местах лишения свободы. В договоре такой подробности указано не было, покупатель узнаёт о ней случайно, и, конечно, если бы узнал раньше, квартиру покупать ни за что не стал бы (о том, чем опасны такие сделки, ).

Если о возврате задатка договориться по-хорошему не удаётся, то в суде можно апеллировать к п. 1 ст. 451 ГК РФ , в котором говорится о существенном изменении обстоятельств, вынудивших покупателя поменять своё решение («Изменение обстоятельств признаётся существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен, или был бы заключен на значительно отличающихся условиях»).

Если что-то пошло не так, а агент явно водит покупателя за нос, нарушая пункты договора, можно договор расторгнуть и потребовать возврата задатка.

В этой же ситуации применим и Закон РФ «О защите прав потребителей» , а именно — ст. 10 о праве потребителя на информацию о товарах (работах, услугах) и ст. 12 об ответственности изготовителя (исполнителя, продавца) за ненадлежащую информацию о товаре (работе, услуге). В конце концов, квартира – это тоже товар. Согласно п. 1 ст. 10 Закона «Изготовитель (исполнитель, продавец) обязан своевременно предоставлять потребителю необходимую и достоверную информацию о товарах (работах, услугах), обеспечивающую возможность их правильного выбора» . А статья 12 добавляет: если предоставление ненадлежащей, то есть недостоверной или недостаточно полной, информации о товаре (работе, услуге) повлекло приобретение товара (работы, услуги), не обладающего необходимыми потребителю свойствами, потребитель вправе расторгнуть договор и потребовать полного возмещения убытков. Так что при желании и готовности идти до конца можно затребовать ещё и возмещение морального ущерба, но был вам этот ущерб нанесён или нет, решит только суд.

Задаток передан третьим лицам. Иногда задаток передаётся или посреднику сделки. Если что-то пошло не так, и посредник или агент явно водят покупателя за нос, нарушая пункты договора, можно договор расторгнуть и потребовать возврата задатка. Его могут не отдать, ссылаясь, что это плата в счёт комиссионных. Тогда внимательно перечитайте договор: если там не указано, что задаток может считаться комиссионными, – судитесь. Здесь действия риелтора/посредника классифицируются как неосновательное обогащение, и к ним применима ст. 1102 ГК РФ .

Возврат задатка по соглашению сторон . Это скорее исключение, чем правило. Иногда серьёзные причины, возникшие неожиданно, не позволяют «выйти на сделку». К примеру, когда банк отказывает покупателю в ипотечном или потребительском кредите, если покупатель тяжело заболевает или вообще умирает. Многие продавцы входят в положение и возвращают задаток. В противном случае следует обратиться в суд и в рамках п. 1 ст. 451 ГК РФ (существенное изменение обстоятельств) попытаться вернуть задаток.

Изменились сроки заключения основного договора. Так бывает, когда покупатель оформляет . Например, в предварительном договоре указано, что сделка намечена на 5 августа, но одобрение на получение ипотечного кредита пришло 15 августа. Предположим, покупатель заранее сообщил продавцу, что по независящим от него причинам сроки сделки изменяются, но на готовности купить квартиру это никак не сказывается. Продавец же, зная всю ситуацию, продаёт квартиру другому покупателю и отказывается возвращать задаток. Здесь в судебном порядке в рамках уже упоминавшейся ст. 1102 ГК РФ можно попытаться его вернуть.

Когда ещё?

Задаток можно вернуть:

• если банк отказывает в кредите (это не ваш отказ);
• в случае «разрыва» цепочки (когда в процедуре купли/продажи участвуют несколько квартир) или в случае проблем, возникших у одного из участников «цепочки», которые не дают завершить ;
• если в договоре купли/продажи указано, что покупка квартиры состоится только после продажи покупателем собственной квартиры, но она не продаёся, а продавец устал ждать.

Возврат задатка – дело хлопотное, и зачастую эту задачу без суда не решить. Хотя и здесь перед истцом возникнет много вопросов и новых проблем. Что решит суд? Насколько грамотно составлены документы? Каким образом будет истолкована та или иная ситуация? Готов ли несостоявшийся покупатель идти до конца, если решение суда его не удовлетворит? И что важнее — справедливость, подкреплённая возвращёнными деньгами, или зачастую мнимое спокойствие?

Ангелина Беркут

Ни одного зарегистрированного пользователя не просматривает данную страницу

Момент внесения предоплаты за квартиру большинство покупателей и продавцов склонны считать победной точкой в тревожном и многотрудном процессе, именуемом «сделкой с недвижимостью».

Закончились многочисленные, ни к чему не приводящие показы, когда тебя срывают с работы в самое неподходящее время и толпа посторонних топчется по твоей квартире, заглядывает в самые пыльные углы, задает дурацкие вопросы и удаляется, не сказав ни слова.

Закончились изнурительные прозвоны объявлений, на поверку оказывающиеся «пустышкой». Закончились путешествия «три дня на оленях» от метро к дому, который заявлен как находящийся от оного в непосредственной близости. Закончились просмотры, не оставляющие после себя ничего, кроме разочарования и досады обманутых ожиданий. Теперь можно переключиться на более приятные мысли о скором получении заветной суммы или о выборе обоев для нового жилья.

Впрочем, профессионалы знают, что внесение предоплаты – лишь начало сложного процесса проверки документов, согласований текста договора и условий передачи денег и многих других невидимых клиентскому глазу «мелочей».

И это в лучшем случае. Потому что в худшем этим «началом» все и заканчивается: однажды раздается телефонный звонок, и продавец (агент продавца) или покупатель (агент покупателя) сообщает, что сделка не состоится…

Кто-то теряет, то-то находит…

По свидетельству профессиональных игроков рынка, ситуации, когда продавец или покупатель уже после внесения предоплаты отказываются от сделки, не так уж редки. Причем это происходит как при обычных, так и при ипотечных сделках на вторичном рынке. Должен ли продавец возвращать покупателю предоплату – этот момент регулируется договором. И при обычной сделке купли-продажи, и при ипотечной условия возврата аванса примерно одинаковые. Как правило, существует два варианта. Первый – задаток. Однако на практике чаще всего речь идет об авансе.

Если покупатель просто «передумал», то аванс остается у продавца. Хотя может случиться и по-другому. «Как правило, основанием для возврата денег служит тот или иной нюанс, который выявляется при проверке юридической чистоты квартиры, – разъясняет генеральный директор компании «Ипотек.ру» Дмитрий Овсянников. – Например, выясняется, что при приватизации квартиры до 1994 года в число собственников не были включены прописанные там несовершеннолетние».

Кстати, в случае ипотеки, помимо «передумал», может случиться еще и отказ банка в одобрении покупателя как потенциального заемщика. «Именно поэтому мы всегда рекомендуем получать одобрение банка до внесения аванса, – говорит Дмитрий Овсянников. – Конечно, это не гарантирует защиту от отказа кредитной организации финансировать данную сделку. Но, скорее всего, отказ, если он последует, будет связан уже с «юридическими недостатками» самой квартиры, и в большинстве случаев аванс покупателю будет возвращен».

В итоге санкции, подлежащие включению в договор на случай отказа покупателя, сводятся к тому, что покупатель теряет предоплату. А вот продавец, казалось бы не теряет ничего. Ну, возможно, вернет предоплату. Ну, «облом», обидно. Ну, придется снова заниматься неприятными показами… Однако не все так просто. Даже если тот самый аванс возврату не подлежит, собственнику, у которого накануне сделки отказались купить квартиру, вряд ли станет легче. Ведь сумма аванса в 20-30 и даже 100 тыс. руб. не идет ни в какое сравнение с той суммой, которую рассчитывал получить продавец.

Во-первых, эта сумма может быть нужна «к определенному сроку». Во-вторых, если цены падают, то найти следующего покупателя, готового купить за такую же сумму, вряд ли получится. В-третьих, если речь идет об альтернативной сделке, «рассыпается» все цепочка.

«Продавец квартиры в подобной ситуации может как выиграть, так и проиграть, – комментирует Олег Самойлов, генеральный директор компании «Релайт-Недвижимость». – Выиграть, в случае если он не успел внести аванс за свою альтернативу. Если же это внесение уже состоялось, выигрыш не так очевиден. Особенно если с него взяли больше денег, чем дали ему. Кстати, подобные превышения переданных сумм над принятыми в рамках риелторской практики считаются грубым технологическим нарушением. Но – увы – не все риелторы достаточно профессиональны, а клиент об этом просто не знает…»

Кто виноват?

Если исключить случайные отказы покупателей от приобретения квартир из серии «передумал», то причины отказов специалисты делят на несколько категорий. Так, Олег Самойлов выделяет три группы:

Отказы в связи с выявлением правовых дефектов квартиры;
- отказы в связи с недостижением договоренности о порядке проведения сделки;
- отказы в связи с появлением более привлекательного объекта.

При этом основную вину за происходящее эксперт возлагает на профессионалов. «На мой взгляд, в основе значительного числа отказов лежит отнюдь не своеволие покупателей, а недоработки риелторов. Не могу, конечно, сказать, что абсолютно все покупатели – ангелы, однако моя точка зрения по этому поводу проста: если покупатель, уже внесший аванс за выбранную квартиру, в дальнейшем отказывается от ее приобретения, в первую очередь причину следует искать в деятельности того, кто отвечает за сделку. То есть риелтора».

Например, «отказ в связи с недостижением договоренности о порядке проведения сделки». Работа риелтора, которую он выполняет в интересах своего клиента, должна заключаться и в том, чтобы четко оговорить как основания возврата внесенных денежных средств, так и процедуру предстоящей сделки. Причем сделать это необходимо с повышенным вниманием к мелочам, включая такие очевидные, вроде бы, моменты, как «кто оплачивает доверенности на регистрацию», «у кого хранятся ключи от банковских ячеек» и т. п. Если же этого не сделано, возможные неприятности могут обернуться не только нервными издержками, но и развалом сделки. И виноват в подобной ситуации в случае ее возникновения не кто иной, как риелтор.

Да и появление более привлекательного объекта опять-таки может быть связано с тем, что тот объект, на покупку которого клиент, скрепя сердце, дал согласие, риелтор ему навязал.

Дмитрий Овсянников к распространенным причинам отказов добавляет и форс-мажорные обстоятельства. Например, человек виноват в автомобильной аварии и теперь должен выплатить крупную сумму пострадавшему водителю. В результате собранных денег на квартиру просто не хватает. «Есть и еще одна, довольно специфическая, характерная для прошлого «кризисного» года причина, – добавляет Овсянников. – Нередко при покупке жилья по ипотеке вдруг в последний момент выяснялось, что банк не готов финансировать сделку. Причины назывались самые разные, но реальной причиной были сложности у самого банка».

Ну а что касается отказов из-за юридических «дефектов» объекта, то тут уж ответственность лежит на стороне продавца или его представителей.

Что делать?

Если покупатель изменил свое решение, не смущаясь потерей предоплаты, это его право. И право это необходимо уважать. Другое дело, что отказ по большей части происходит не из-за «ветрености» покупателя.

А потому риелторы стараются прежде всего выяснить причины и попытаться устранить оказавшиеся на пути к сделке преграды. При этом могут быть использованы различные способы «восстановления» сделки. Например, если у покупателя возникли финансовые затруднения, можно предложить ему привлечь кредитные средства. В случае, когда квартира на соседней улице оказалась лучше и дешевле, можно сделать скидку или добавить «бонус». Ну а сложности с банком лучше предотвратить, заранее подав документы параллельно в несколько кредитных организаций.

«Конечно, многое здесь зависит и от позиции продавца, – добавляет Дмитрий Овсянников. – Однако, если речь идет о сложной многоступенчатой сделке или о продаже квартиры на фоне снижения цен на жилье, то продавец, скорее всего, пойдет навстречу».