Як правило, керуюча компанія відмовляється проводити ремонт в під'їзді багатоквартирного житлового будинку, посилаючись на те, що виконання даних робіт, згідно з договором управління, не входить в обов'язки керуючої компанії. Для проведення такого ремонту необхідне рішення загальних зборів власників приміщень будинку, а також додаткові кошти, яких, природно, не вистачає.

Тим часом, відповідно до п. 3.2.2. Правил і норм технічної експлуатації житлового фонду ", Затв. Постановою Держбуду РФ № 170, організація з обслуговування житлового фонду повинна забезпечити не тільки необхідну санітарний стан сходових клітин, але і справний стан будівельних конструкцій, опалювальних приладів і трубопроводів, розташованих на сходових клітинах; нормативний температурно-вологісний режим на сходових клітинах .

А як випливає з п. 3.2.9. Зазначених Правил та норм, періодичність ремонту під'їздів повинна бути дотримана один раз в п'ять або три роки в залежності від класифікації будинків і фізичного зносу.

Відсутність в договорі управління відповідного пункту про обов'язок керуючої компанії проводити ремонт під'їзду, не звільняє останню від обов'язку забезпечити сприятливі та безпечні умови проживання громадян.

Зрозуміло, не слід і забувати, що керуюча компанія не зобов'язана за відсутності рішення загальних зборів власників виконувати роботи, що відносяться до капітального ремонту.

Приклади із судової практики: Ремонт під'їзду житлового будинку - обов'язок керуючої компанії

Керуюча компанія зобов'язана провести ремонт під'їздів житлового будинку

Судом задоволено вимоги про зобов'язання керуючої компанії провести ремонт під'їздів житлового будинку, зокрема, відновити штукатурне і фарбувальне покриття стін і стель сходових клітин.
Судом було встановлено, що раніше, Житлової інспекцією були виявлені порушення правил і норм технічної експлуатації житлового фонду, що управляє видавалося припис про усунення недоліків, яке не було виконано.
Доводи керуючої компанії про брак коштів на проведення робіт по ремонту під'їздів, а також про те, що зазначені роботи не передбачені договором, судом відхилені. Визнаний судом неспроможним і довід відповідача про те, що проведення поточного ремонту під'їздів житлового будинку відповідно до договору передбачено тільки за окрему плату і за рішенням зборів власників приміщень у багатоквартирному будинку. (Див. Апеляційне визначення Московського обласного суду від 10 червня 2013 р справі N 33-12585 / 2013)

Ремонт під'їзду будинку повинен проводитися в терміни, встановлені Правилами і нормами технічної експлуатації житлового фонду

Суд зобов'язав керуючу компанію провести ремонт під'їзду житлового будинку, в тому числі, відновити порушений штукатурний шар стін і стелі, виконати клейову забарвлення стін, сходових маршів, стель, олійною забарвлення віконних блоків, радіаторів, сходових огороджень, встановити ручки, шпінгалети, відновити віконні рами , виконати інші роботи.
Судові інстанції вказали, що керуюча організація зобов'язана забезпечити сприятливі та безпечні умови проживання громадян, належне утримання спільного майна в МКД.
Та обставина, що рішення загальних зборів власників відсутній, не скасовує передбачену Правилами Держбуду (П. 3.2.9.) Обов'язок у встановлені терміни здійснювати ремонт під'їздів будинку. (Див. Апеляційне визначення Мурманського обласного суду від 24 липня 2013 р N 33-2479)

Керуюча компанія зобов'язана провести ремонт під'їзду незалежно від заборгованості ряду власників

Судом постановлено зобов'язати керуючу компанію виконати роботи по ремонту під'їзду житлового будинку, в тому числі стін, підлоги, стель, сходових маршів, поручнів, робіт по установці рам в віконних отворах під'їзду, дверей в коридорах, ремонту електропроводки, сміттєпроводу, інші роботи.
Довід керуючої компанії про те, що у ряду власників приміщень будинку є заборгованість по оплаті комунальних платежів, суд визнав неспроможними.
Разом з тим, суд другої інстанції зазначив, що покладання обов'язку на керуючу компанію провести ремонтні роботи, які відносяться до капітального, а не поточного ремонту, на законі не грунтується. ( Апеляційне визначення Ярославського обласного суду від 2 серпня 2012 р справі N 33-3687)

Керуюча компанія зобов'язана провести косметичний ремонт під'їзду, Дані роботи не носять капітального характеру

Судом постановлено зобов'язати керуючу компанію провести косметичний ремонт під'їзду житлового будинку: привести в належний стан стелю і стіни під'їзду, провести фарбування стелі та стін.
Суд прийшов до висновку про те, що роботи по ремонту під'їзду не носять капітального характеру. (

рішення провести поточний ремонт багатоквартирного будинку також має право приймати рада даного будинку, якщо він наділений відповідними повноваженнями. При цьому власники квартир повинні визначити список робіт, що входять в поточний ремонт будинку, а також розміри їх фінансування та умови виконання. Вищевказані питання вирішуються власниками на загальних зборах. Підсумкове рішення приймається більшістю голосів. Тільки після цього здійснюється поточний ремонт будинку.

Визначення поточного ремонту - що це?

Що відноситься до поточного ремонту? З положення пункту 12 Правил утримання спільного майна в багатоквартирному будинку, затверджених Постановою Уряду РФ № 491 від 13 серпня 2006 року (далі - Правила) слід, що власники квартир будинку правомочні самостійно ремонтувати спільне майно або залучати для цього інших осіб. Поточний ремонт спільного майна в багатоквартирному будинку здійснюється з урахуванням обраного варіанту управління даними будинком.

Згідно з пунктами 11 і 16 Правил утримання житла та поточний ремонт можуть забезпечувати:

Поточний ремонт відповідно до статті 161 ЖК РФ ТСЖ і спеціалізовані споживчі кооперативи мають право виконувати поточний ремонт багатоквартирного будинку своїми силами або залучати для цього інших осіб, що виконують відповідні роботи.

Крім того, згідно зі статтею 162 ЖК РФ в угоду з управляючою організацією входить перелік робіт (послуг), які включає в себе поточний ремонт будинку, а також порядок його зміни, розмір плати, правила її внесення.

При цьому варто відзначити, що відповідно до статті 161 ЖК РФ організації, що займаються утриманням (обслуговуванням) будинків, зобов'язані дотримуватися встановлених правил і вимоги, що пред'являються до відповідної діяльності.

Перелік робіт з утримання та поточного ремонту житла:

• Роботи по висвітленню загальнобудинкового майна.
• Прибирання загальнобудинкових приміщень відповідно до санітарних норм.
• Земельні роботи на ділянках біля багатоквартирного будинку (озеленення).
• Збір побутових відходів, а також їх вивезення самостійно або ж за допомогою відповідних компаній.
• Дотримання заходів пожежної безпеки.
• Забезпечення підтримки в приміщеннях встановленої законом температури, а також рівня вологості.
• Огляд загальнобудинкових приміщень з метою виявлення невідповідності нормам, а також, що загрожують життю, здоров'ю та зручності мешканців.
• Своєчасне проведення поточного та планового ремонту. Підготовка до експлуатації загальнобудинкового майна.

Згідно зі статтею 154 ЖК РФ складу плати за утримання житлоплощі включає внесок на поточний ремонт багатоквартирного будинку. Разом з тим, відповідно до статті 39 ЖК РФ власники платять за утримання їх спільного майна пропорційно особистим часток у структурі загальної власності. У зв'язку з цим вони вносять:

• плату за ремонт (утримання) житлоплощі в багатоквартирному будинку (якщо будинком управляє керуюча організація або безпосередньо власники приміщень);
• внески та обов'язкові платежі на рахунок ТСЖ або спеціалізованого споживчого кооперативу. Якщо власники квартир не входять до складу цих організацій, то вони вносять плату за ремонт (утримання) житлоплощі (в тому числі за поточний ремонт багатоквартирного будинку) згідно з умовами угод, укладених з цими організаціями. Даний порядок встановлений статтею 155 ЖК РФ.

Ремонт даху та заміна дверей - це капітальний або поточний ремонт?

Чи є відмінність за видами робіт, тобто розрізняються види робіт при поточному ремонті і при капітальному ремонті?

Поточний ремонт - періодично виконуються роботи з повного відновлення або заміни складових елементів і пристроїв або роботи по частковому відновленню основних конструкцій і механізмів. Капітальний ремонт- це повна заміна інженерних мереж або будівельних конструкцій будівлі або частини споруди. При цьому причиною поточного ремонту є усунення зовнішніх дефектів і запобігання погіршення ситуації. У випадку з капітальним ремонтом, його роблять, коли будівля зазнала старіння, зношування і більше не виконує своїх функцій. До капітального ремонту, наприклад, можна віднести заміну даху, що протікає, а до поточного - заміну декоративної плитки у ванній кімнаті.

Поточний ремонт в багатоквартирному будинку вважається одним з ефективних інструментів, що дозволяють підтримувати конструкції будівлі в робочому, функціональному стані, як з точки зору безпечного користування мешканцями всіма елементами споруди, так і забезпечення належних санітарних умов всередині під'їздів і об'єктів загального користування. За допомогою планових і позачергових поточних ремонтних робіт домоуправління або керуюча компанія забезпечує «здоров'я» будівельних конструкцій в період між сесіями капітальних ремонтів.

Що таке поточний ремонт житлового багатоквартирного будинку

По суті, поточний ремонт проводиться не для того, щоб в складному і напруженому об'єкті, яким є багатоквартирне будівлю, було красиво, чисто і затишно, хоча це теж вважається важливим для забезпечення комфортних умов проживання. Обсяг робіт планового ремонту поточного характеру формується, перш за все, для відновлення працездатності і усунення несправностей будівельних конструкцій. В першу чергу безпеку будівлі, і тільки потім краса і санітарія.

Такий порядок визначається двома основними документами, регулюючими діяльність керуючих компаній в частині підтримки та експлуатації багатоквартирних житлових будинків:

• Правила Держбуду №170 від 27 вересня 2003 р .;
• Постанова Уряду РФ «Правила утримання і експлуатації спільного майна ...» від 13 серпня 2006 р №491.

Обидва документи досить докладно формулюють цілі і завдання поточного ремонту багатоквартирного будинку, що серйозно звужує простір для маневру керуючим компаніям, не особливо охочим витрачати кошти, отримані з таким трудом від мешканців в якості квартплати і цільових внесків.

Невелике, але дуже важлива відмінність

Перш за все, необхідно розрізняти два абсолютно різні поняття - плановий поточний ремонт і більш поширений термін - поточні ремонтні роботи. У першому випадку ремонт виконується комплексно, його підготовка здійснюється на підставі результатів щорічних весняних оглядів інфраструктури та комунікацій багатоквартирного будинку та поданих заявок і скарг від мешканців.

У другому випадку поточні ремонтні роботи виконуються в невідкладному порядку. Підставою можуть будь-які ситуації, від труби, що лопнула, вивалився кладки цегли або зірваного покрівельного покриття.

Незважаючи на схожість в термінології, це два абсолютно різних виробничих процесу, що фінансуються з різних статей бюджету керуючої компанії. Тобто всілякі відмовки про те, що поточні ремонтні роботи по усуненню наслідків ураганного вітру «з'їли» гроші на проведення поточного ремонту в багатоквартирному будинку, є нічим іншим, як окозамилюванням.

Регламент або плановий ремонт некапітального характеру

Ще один тип робіт, які називаються регламентними, які дуже важливі і повинні регулярно проводитися в багатоквартирної будівлі при кожному огляді, але до поточного ремонту майна загального користування в багатоквартирному будинку, як такі, вони відношення не мають. Це скоріше обслуговування інфраструктури, ніж повноцінне відновлення.

До регламентних процедур відносяться:

• Очищення вентиляційних каналів, воздуховодов і шахт;
• Відновлення прохідності сміттєпроводів, вентиляцій, каналізаційних і водопровідних комунікацій;
• Дрібний ремонт дверних коробок на поверхах багатоквартирного будинку;
• Підклеювання плитки для підлоги або покриттів сходових маршів;
• Реставрація покрівельного покриття в місцях примикання до стін і вентшахта;
• Вимірювальні та ремонтні роботи з електропроводкою і заземленням в багатоквартирному будинку;
• Заміна водопровідної запірної арматури, обслуговування радіаторів системи опалення багатоквартирного будинку.

Подібні заходи проводять як мінімум один раз на рік, при підготовці до нового опалювального сезону. До поточного ремонту їх не відносять і фінансують з статей обслуговування житлофонду.

Перелік робіт, які виконуються з поточного ремонту багатоквартирного будинку

Федеральне законодавство формулює положення загального характеру, не вдаючись у деталі і конкретний опис виконуваних робіт. Зрозуміло, що для поточного ремонту, на відміну від капітальної версії, не створюється проектна документація на виконання реставрації несучих стін, перекриттів, фундаментних конструкцій і каркаса даху. Навіть якщо існує потреба в реставрації кроквяної системи даху, в повноваження і завдання поточного ремонту подібні роботи не входять.

Це ж відноситься до реставрації несучих елементів будівлі, ремонту фасаду, підвальних приміщень - всього, що вимагає участі вузьких фахівців і експертів.

Базовий список процедур з поточного ремонту

Щоб однозначно відрізняти, що входить в поточний ремонт багатоквартирного будинку, що немає, регіональні управління будівництва та житлово-комунального господарства видають методичні рекомендації щодо проведення даного типу планових ремонтно-відновлювальних заходів. Цінність подібних шпаргалок в тому, що в них сформульовані конкретні рекомендації з урахуванням регіональних кліматичних особливостей.

До відома! Документ можна з успіхом використовувати в суперечках і конфліктних ситуаціях з представниками компаній і організацій, які управляють експлуатацією багатоквартирних житлових будинків.

У спрощеному вигляді перелік виглядає наступним чином:

• Зовнішні роботи - фарбування фасаду, стін, зміцнення вимощення фундаменту, ліквідація ям і вогнищ викришування бетону;
• Відновлення втрачених частин бетонних плит, закладення швів і стиків, реставрація архітектурних зовнішніх декоративних елементів багатоквартирного будинку;
• Заміна або реставрація віконних рам, фурнітури, заміна засклення;
• Реставрація стін, стелі приміщення, плитки для підлоги вестибюля і тамбура;
• Переукладання і ремонт силової електропроводки з відновленням зовнішнього вигляду електрощитової;
• Ремонт або заміна аналогічними конструкціями систем внутрішньобудинкової вентиляції;
• Укладання нового підлогового плиткового або бетонного покриття підлоги;
• Відновлення поштових боксів і скриньок;
• Локальна реставрація та фарбування перил і поручнів;
• Повна заміна світильників, як плафонів, так і бази з проводкою і вимикачами;
• Реставрація козирків, виготовлених з металу, дерева та пластику;
• Перелицювання сміттєпроводу з заміною клапанів, приймачів і «фартухів».

Варто пам'ятати, що в розпорядженні керуючої компанії знаходиться вся проектно-експлуатаційна документація на багатоквартирний житловий будинок. Згідно з Правилами Держбуду, зміни в паспорт на багатоквартирне будівлю вносяться тільки за результатами капітального ремонту, і тільки в тому випадку, якщо були внесені істотні доробки в життєво-важливих ділянках будівлі, наприклад, в пристрій фундаменту, стін, даху.

Трапляється, що мешканці за власною ініціативою вмовляють будівельників за їх рахунок замінити плафони на більш дорогі, або укласти більш дорогу плитку. Варто пам'ятати, що адміністрація наступного поточної ремонтної сесії має право демонтувати обновку і замінити її стандартними виробами, передбаченими проектною документацією.

Роботи з поточного ремонту багатоквартирного будинку

Найцікавіша особливість полягає в тому, що виконання поточних ремонтних робіт можна організувати без скликання загальних зборів мешканців. Але інформація про плановане поточному ремонті в конкретний період часу повинна бути доведена на щорічних зборах власників житла в багатоквартирному будинку. Відомості про терміни проведення поточних планових ремонтних робіт повинні бути опубліковані за три місяці до укладення договорів.

Проведення ремонту не обов'язково доручати одній будівельній організації. Існує можливість розбити процес на кілька етапів. В цьому випадку план проведення складається на кілька незалежних укрупнених ділянок, наприклад, ремонтні роботи під'їздів і стін, окремо - поточний ремонт комунікацій, в окремі групи окремо виносять відновлення елементів фундаменту і покрівельних конструкцій.

висновок

За результатами поточного ремонту в багатоквартирному будинку складають акти приймання уповноваженою комісією, в яку обов'язково включають представників керуючої компанії, підрядника, житлової інспекції та представників громадськості. Якщо поточні ремонтні роботи багатоповерхового будинку виконані з явними порушеннями, можлива участь в комісії незалежних експертів і навіть представників наглядових органів.

Поточний ремонт - це реставраційні заходи, спрямовані на ліквідацію дефектів багатоквартирного будинку (МКД) з метою підтримки прийнятних умов для проживання громадян. Послуга надається за рахунок мешканців, а значить вони в праві отримувати всю інформацію щодо витрачання внесених коштів.

Перелік об'єктів поточного ремонту

Поточний ремонт являє собою ряд запланованих робіт різного профілю, контроль виконання яких здійснюється керуючою організацією і ТСЖ. Однак, перелік робіт з поточного ремонту багатоквартирного будинку, регулярність і терміни проведення встановлюються в режимі відкритого голосування. Для цього потрібно організувати збори власників житла.

Ремонтні роботи охоплюють територію, що знаходиться в межах МКД:

• підвальне приміщення;
• технічні приміщення;
• ліфти;
• фасад (включаючи вікна);
• дах;
• балкони (зовнішній стан);
• прилеглі території.

Виняток становлять житлові приміщення - квартири. Там необхідні маніпуляції здійснюються за рахунок їх власників.

Що повинні ремонтувати

Керуюча компанія бере на себе відповідальність за поточний ремонт житлового будинку на вказаній території. Щодо кожного об'єкта проводиться ряд заходів щодо усунення неполадок і дефектів:

1. Дах: реставрація дірявих ділянок, заміна дефектного покриття.
2. Стіни: корекція зовнішнього вигляду (не відноситься до конструкцій всередині житлового приміщення) і зміцнення.
3. Фундамент: заміна елементів кладки, усунення тріщин і вологості.
4. Перекриття: зміцнення і відновлення конструкцій.
5. Вікна: повна заміна старих блоків або деяких деталей.
6. Ганок: реставрація козирка, стін, підніжного покриття, ступенів і вхідних дверей.
7. Підлоги: посилення конструкції, косметична корекція, відновлення порушеної гідроізоляції з умовою повного відновлення покриттів.
8. Стелі: вирівнювання поверхні, побілка.
9. Вентиляційна установка: регулярне чищення, усунення непрохідності і пошкоджень.
10. Опалювальне обладнання: підготовка до сезонного включенню / відключення, регулювання подачі тепла.
11. Сміттєпровід: чистка та налагодження механізму.
12. Водопостачання і каналізація: усунення збоїв, що ведуть до припинення подачі води, прочищення труб.
13. Електропостачання: заміна проводки на несправних ділянках, реставрація або заміна вимикачів, розеток, електричних лічильників і т. Д. Поточний ремонт за цим напрямком виконується на територіях житлового будинку, призначених для загального користування.
14. Піч: види робіт з налагодження функціонування, в т. Ч. І перекладка окремих фрагментів або всього вогнища. Керуюча компанія займається ремонтом даного об'єкта тільки за умови, що його експлуатація здійснюється не менше, ніж двома квартирами.
15. Ліфт: проведення регулярного технічного обслуговування, усунення несправностей в роботі, санітарні маніпуляції.
16. Балкони: скління і зовнішнє облаштування, внутрішня обробка здійснюється за рахунок власників житла.
17. Прилеглі території: облаштування земельної ділянки, т. Е. Висадка дерев та чагарників, реставрування лавок і урн, об'єктів дитячих розважальних комплексів і альтанок, заміна неліквідного обладнання, реставрація тротуарних доріжок.

ВАЖЛИВО! Перелік заходів, що проводяться може регулюватися в індивідуальному порядку з урахуванням стану будинку, організаційні питання щодо функціонування його систем і побажань мешканців.

Фінансова сторона питання

Не випадково мешканці впливають на етапи проведення реставраційних робіт, вартість яких включена в плату за поточний ремонт багатоквартирного будинку. Саме вони вносять частину коштів на поточний ремонт, однак, прийняття рішення про необхідність проведення тих чи інших заходів по ліквідації та попередження неполадок залишається за компанією, що управляє.

Сам процес оплати поточного ремонту багатоквартирного будинку проводиться щомісяця рівними частинами: необхідна сума включається в регулярний платіж разом з послугами ЖКГ.

ВАЖЛИВО ! Питання щодо фінансування проекту регулюються на законодавчому рівні, що затверджено ст. 154-156 Житлового Кодексу Російської Федерації,а також Правилами утримання і поточного ремонту загального майна (Постанова Уряду РФ, прийняте 13.08.2006).

Відповідно до другого зазначеного документа, утримання спільного майна має:

• забезпечувати технічну безпеку приміщення;
• гарантувати збереження майна: особистого, муніципального, державного і ін., т. е. стан будинку не повинно привести до збитків за цією статтею;
• надавати можливість експлуатації мешканцями всіх нежитлових приміщень і прилеглих до будівлі земельних ділянок;
• забезпечувати збереження прав власників житла;
• гарантувати справність технічного обладнання, встановленого з метою забезпечення громадян комунальними ресурсами, за надання яких відповідають організації ЖКГ;
• дотримуватися правил енергозбереження відповідно до законодавчої бази РФ.

Для контролю за виконанням пунктів тимчасового перебування та проводиться поточний ремонт багатоквартирного будинку. Процес здійснюється за нормами технічної експлуатації житлового фонду.

Що робити при неякісному виконанні поточного ремонту

Після огляду МКД і визначення фронту робіт, з підрядником підписується договір про здійснення поточного ремонту будівлі на конкретних умовах. У тексті вказують:

• перелік проведених дій з боку компанії;
• вартість послуги та умови оплати замовником;
• терміни на виконання заходів щодо усунення поломок і дефектів;
• дії обох сторін при виявленні недоліків.

ВАЖЛИВО! При складанні угоди з підрядником КК зобов'язана встановити гарантійні строки на якість виконаних робіт.

З тієї причини, що мешканці мають фінансовий вплив на зміст і ремонт МКД, вони можуть контролювати якість всіх проведених робіт відповідно до тексту договору. Якщо усунення зазначених несправностей виробилося неякісно, \u200b\u200bто приймаючій стороні потрібно виконати наступний ряд дій:

1. У письмовій формі викласти претензії до компанії-підряднику в двох примірниках. Бажано при складанні заяви посилатися на конкретні пункти укладеного договору.
2. Звернутися до Адміністрації міста або району. Один екземпляр підписується приймаючим особою з позначкою про те, що претензія прийнята до розгляду. Ця заява залишається на руках у який звернувся.
3. Почекати відповіді протягом місяця.

ВАЖЛИВО! Якщо з боку підрядника роботи з поточного ремонту МКД виконані неналежним чином, мешканці можуть вимагати провести перерахунок внесених платежів. Якщо керуюча компанія ніяк не відреагує на дану прохання, заявники також мають право дозволити ситуацію, що склалася в судовому порядку.

Якщо претензія залишилася без уваги і адміністративний орган не відправив відповідь, то заявник може звернутися з відповідним позовом до суду.

Будь-який будинок з часом приходить в непридатність. Виходять з ладу комунікації, занепадає обробка стін, покрівля починає пропускати вологу. Щоб будинок не втрачав своїх початкових характеристик, його необхідно регулярно обслуговувати і ремонтувати.

Обслуговування та поточний ремонт будинку: що це таке і коли проводиться

Тому поточний ремонт будинку можна в загальному вигляді охарактеризувати як проведення робіт по відновленню вихідних характеристик елементів будівлі, попередження несправностей, відновленню вихідного ресурсу всієї споруди і окремих його частин.

Щоб детально з'ясувати, що входить в зміст житлового приміщення, слід ознайомитися з постановою Уряду № 491 від 13.08.2006 р У документі прописані основні правила визначення майна, яке відноситься до спільної власності мешканців будинку, і вимоги до його обслуговування.

Відповідно до цим актом до утримання та поточний ремонт входить:

• прибирання сходів, вестибюля, горищ і підвалів, сміттєпроводів, сміттєвих камер і інших допоміжних приміщень;
• обслуговування системи центрального опалення - промивка, консервація на літо;
• вивезення ТПВ, відведення рідких відходів;
• забезпечення пожежної безпеки;
• підтримку працездатності системи електропостачання;
• обслуговування елементів озеленення та благоустрою земельної ділянки;
• заходи з енергозбереження та підвищення енергоефективності будинку;
• обслуговування каналізації, систем водопостачання;
• обстеження і ремонт покрівлі будівлі;
• інші операції.

Як можна помітити, за станом багатоквартирних будинків здійснюється державний контроль.

Власники не можуть за своїм бажанням виключити будь-які послуги з встановленого переліку. Такі дії можуть призвести до того, що будівля не буде відповідати звичайним вимогам безпеки.

Пункт 18 Постанови № 491 вказує, що ремонт загального майна в багатоквартирному будинку проводиться за рішенням власників. Однак не завжди є можливість проводити загальні збори для того, щоб схвалити проведення певних робіт.

Тому всі операції діляться на кілька категорій:

1. Планові. Проведені по заздалегідь встановленим графіком. Наприклад, підготовка комунікацій до опалювального сезону.
2. Позапланові. Наприклад, в ході регулярного обстеження були виявлені тріщини на фасаді будинку. Для їх ліквідації необхідно розробити план заходів і затвердити бюджет.
3. Екстрені. Виконання яких не може чекати до скликання загальних зборів. До категорії невідкладного ремонту зазвичай відносять ліквідацію наслідків прориву труб водопостачання.

Всі питання проведення поточного ремонту вирішуються ТСЖ, загальними зборами або при укладенні договору з керуючою компанією.

Що відноситься до поточного ремонту багатоквартирного будинку, що входить до переліку робіт

1. Обслуговування фундаментів:

• дослідження арматури на появу корозії;
• пошук нерівномірного осідання конструкції;
• перевірка наявності тріщин, спучування та інших пошкоджень бетонної конструкції;
• перевірка стану гідроізоляційних матеріалів;
• усунення виявлених несправностей.

1. Зміст підвалів багатоквартирних будинків:

• перевірка дотримання належного рівня температури і вологості;
• запобігання затоплення підвалу;
• контроль за станом приміщення і входів в нього для виключення захаращення і забруднення;

1. Підтримка стін будинку в належному стані: виявлення тріщин і пошкоджень і своєчасна ліквідація їх.
2. Обслуговування водопроводу, каналізації, центрального опалення. Сюди входить:

• чистка труб;
• заміна окремих частин;
• установка нових комунікацій.

1. Заміна та ремонт дверних коробок, віконних рам, перегородок, що знаходяться в місцях загального користування.
2. Заміна та відновлення покрівлі, зміцнення перекриттів.
3. Усунення несправностей пічного обладнання.
4. Відновлення тяги в вентиляції.
5. Заміна або відновлення окремих ділянок підлогового покриття.
6. Зовнішній благоустрій:

• ремонт тротуарів і пішохідних доріжок;
• озеленення;
• відновлення клумб;
• ремонт спортивних і дитячих майданчиків.

Конкретний перелік встановлюється підрядниками. Він залежить від віку і оснащення будинку, а також від бажання власників квартир нести додаткові витрати.

Відмінності від капітального ремонту

Поточний і капітальний ремонт МКД схожі за своєю суттю. Це певний перелік заходів, спрямованих на підтримку будівлі в тому вигляді, в якому воно було задумано при проектуванні.

Розрізняються ці роботи за кількома критеріями:

1. За періодичністю. Капітальний ремонт проводиться один раз в декілька десятків років, відповідно до нормативів експлуатації. Деякі операції з поточного ремонту проводяться щороку.
2. Завдання. Капітальний ремонт спрямований на відновлення цілісності несучих конструкцій, заміну морально застарілих комунікацій. Метою поточного ремонту є усунення дрібних несправностей, попередження наднормативного зносу.
3. Бюджет. Мешканці будинку постійно відраховують певну суму на проведення капітального ремонту. І після накопичення необхідної суми роботи можуть бути проведені.
4. Підстави для проведення. Капітальний ремонт проводиться відповідно до встановлених нормативів для кожної моделі багатоквартирного будинку. Поточний ремонт робиться за результатами актуальних спостережень фахівців. Капітальний ремонт більше спрямований на планову заміну елементів. Так в рамках цього заходу будуть заміни труби водопостачання, так як закінчився їх термін експлуатації. Навіть якщо вони знаходяться в задовільному стані.

Перелік робіт, які можуть бути включені додатково

Власники загального майна, тобто, власники квартир, на загальних зборах можуть узгодити проведення будь-якого додаткового ремонту. Керуюча компанія впорається з будь-якими роботами, якщо буде схвалений бюджет. Так, якщо мешканці хочуть оновити фасад або відновити тротуари, то знайти підрядника не складе труднощів.

Перелік робіт оновлюється шляхом підписання додаткової угоди з обслуговуючою компанією. У такій ситуації оплата поточного ремонту згідно виросте.

Види робіт, які ніколи не проводяться в рамках поточного ремонту

Безпосередній ремонт житлового приміщення проводить його власник.

У перелік робіт з поточного ремонту не входять:

1. Ремонт вікон, балконів, вхідних дверей, утеплення зазначених елементів, якщо вони є частиною квартир.
2. Ремонт і заміна лічильників, електрораспорядітельних щитів.
3. Установка і дооснащення пожежних щитів, установка датчиків диму і пожежних сповіщувачів.
4. Косметичний ремонт місць загального користування: фарбування стін і побілка стель
5. Заміна або модернізація ліфтів.
6. Утеплення зовнішніх стін, косметичний ремонт фасадів.
7. Заміна частин будівлі: перекриттів, сходів і т.д.

Встановити розширений перелік робіт можна на загальних зборах власників квартир.

Хто проводить поточний ремонт

1. Забудовник до моменту передачі майна власникам квартир. Після зведення будівлі воно може тривалий час знаходиться на балансі будівельної організації.
2. ТСЖ, ЖБК або іншим кооперативом, який був створений, щоб управляти спільним майном. При цьому ремонт може проводитися як силами спеціально найнятих працівників, так і підрядною організацією.
3. Керуюча компанія. Обслуговування багатоквартирного будинку найчастіше ведеться спеціальною організацією, Яка має необхідний досвід і штат співробітників з відповідною кваліфікацією.

Забудовник або ТСЖ можуть проводити роботи своїми силами. Але зазвичай поточний ремонт доручається певній обслуговуючої організації, наприклад, компанії, що управляє.

У деяких випадках керуюча компанія залучає сторонні організації. Наприклад, якщо в штаті немає працівників з потрібною кваліфікацією. Укладається договір на проведення робіт, підрядник на оплатній основі виконує обслуговування або поточний ремонт.

Оплата поточного ремонту багатоквартирного будинку

Будь-які роботи, спрямовані на поточне утримання житла, виробляються за рахунок його власників.

Житловий кодекс РФ в статті 154 містить перелік витрат, які покриваються за рахунок щомісячних платежів власників і наймачів квартир. Серед іншого, там вказані витрати на обслуговування спільного майна і поточний ремонт.

Якщо власники квартир утворили ТСЖ, то плата за виконання робіт може бути частиною регулярних членських внесків.

Не виконуються або неякісно виконуються роботи з поточного ремонту, куди звертатися

Головною проблемою поточного обслуговування та ремонту багатоквартирних будинків залишається відсутність належного контролю за діями підрядників.

Всі результати операцій, що проводяться в рамках обслуговування і поточного ремонту, підлягають здачі власникам загального майна. Власники повинні оцінити якість проведених робіт.

Якщо керуюча компанія порушує встановлений порядок проведення поточного ремонту, або виробляє роботи неякісно, \u200b\u200bто слід звернутися до неї з письмовою претензією. Представнику власників житла слід вказати свої зауваження в акті приймання робіт. І вимагати безкоштовного усунення недоліків.

Якщо метод переговорів не допомагає, то слід звертатися в муніципальну житлову інспекцію зі скаргою. У разі виявлення порушень представники держави залучать керуючу компанію до відповідальності і винесуть припис про усунення недоліків ремонту.

Щоб отримати хороший результат обслуговування і поточного ремонту будинку, слід знайомитися з документацією, яка оформлюється керуючою компанією. Наприклад, планом робіт та кошторисом. Найкраще створити ТСЖ і вибрати обличчя, робота якого буде полягати в контролі за проведенням поточного ремонту.