Загальні коридори в багатоквартирному будинку закону. Ремонт загального коридору

Загальні коридори в багатоквартирному будинку закону. Ремонт загального коридору – сила єднання

У багатоквартирних будинках, як правило, є великі за площею загальні коридори, в яких власники хотіли б встановити перегородки та використовувати цей простір із вигодою для себе. БН підготував поради, як це зробити законно.

У більшості випадків мешканці хочуть відгородити та використовувати у своїх інтересах ту частину загального холу чи коридору, яка безпосередньо примикає до квартири. Відзначимо відразу, право на такі дії є лише у власників житла. Воно закріплено у статтях 36 та 37 Житлового кодексу РФ. Однак навіть власникам скористатися своїм законним правом не так просто: є безліч юридичних нюансів.

З чого почати?

Хоча у статтях 36 і 37 ЖК РФ стверджується, що загальнобудинкове майно належить всім власникам житла, насамперед варто уважно вивчити статут ТСЖ, ЖБК або договір з керуючою компанією. З цих документів може з'ясуватися, що сходи, холи, горища, підвали, прибудинкова територіята інше майно передано за згодою мешканців до оперативного управління обслуговуючої організації. Тобто вона має право витягувати з експлуатації таких об'єктів дохід. У подібній ситуації необхідно буде звертатися до правління ТСЖ, ЖБК чи КК. Їхні представники визначать, на яких умовах ви зможете встановити перегородку та «прирізати» додаткову площу. Але швидше за все за користування нею доведеться платити щомісячну орендну плату.

Якщо за організацією, що управляє, не закріплено право оперативного розпорядження загальнобудинковим майном, то брати з власника платежі за його користування (на відміну від витрат на його утримання) ніхто не має права. Але в тому випадку, якщо ТСЖ, ЖБК або КК вважатиме, що площа коридору, який ви хочете огородити, перевищує частку за законом, що належить вам у загальнобудинковому майні, платити доведеться. Скільки метрів вам належить, ми розповімо у другій раді.

І, звичайно, після вивчення статуту ТСЖ, ЖБК або договору про управління з КК, бажано звернутися до цих організацій та повідомити про свій намір встановити перегородку.

ПОРАДАДА № 1

Часто ТСЖ, ЖБК, КК відмовляють в установці дверей у загальному коридорі під приводом того, що виділення в натурі частки у спільній власності МКД заборонено Цивільним кодексом РФ. Отже, відгородивши частину коридору, ви не стаєте власником цієї площі, а отримуєте її у користування

Стримуємо апетити або домовляємося з сусідами

Якщо хол досить великий, то у більшості громадян виникає спокуса відгородити собі простору максимум і використовувати його у своїх цілях – розмістити там старі меблі, техніку, велосипед, мопед і т.д. Але ви повинні враховувати інтереси інших мешканців, які теж мають право користуватися коридором. Відповідно до статті 247 Цивільного кодексу РФ, власник має право на надання у користування частини спільного майнабудинку, пропорційної площі квартири. І якщо ви «захопили» чужі квадратні метри, то решта власників житла може висловити претензії та вимагати грошової компенсації або щомісячної плати за оренду «надлишків». Деякі принципові громадяни, особливо, якщо їх підтримає керівництво ТСЖ, ЖБК, КК, взагалі можуть пред'явити до вас судовий позов.

Тож обов'язково переговоріть із власниками найближчих квартир та постарайтеся зробити сусідів своїми однодумцями. Якщо ви зумієте їх переконати, тоді вони погодяться взяти на себе частину витрат на встановлення дверей, а відгородити вдасться більшу площу територію.

Довідка БН

Скільки квадратних метрів у коридорі можна обгородити

Підрахувати цю цифру нефахівцям дуже складно, через що й виникають конфлікти. Насправді у ряді ТСЖ і ЖБК пропонують використовувати таку формулу. Загальна площа коридору множиться на площу вашого житла. Потім одержана цифра ділиться на загальну площу всіх квартир на вашому поверсі. Це і буде розмір вашої коридорної частки. Конкретні дані про всі площі можна дізнатися у правлінні ТСЖ, ЖБК, КК. Втім, як зазначає консультант Комісії з нерухомості Товариства споживачів Санкт-Петербурга та Ленінградської області Ганна Горбенко, цю формулу, якщо згоди із сусідами не досягнуто, легко можна оскаржити в суді.

РАДА №2

Як правило, про встановлення дверей домовляються мешканці двох-трьох крайніх квартир наприкінці загального коридору на одному поверсі. Це може суттєво збільшити розмір площі, яку ви хочете обгородити

Оглядаємо коридор: обережно, лічильники!

Досить часто конфлікти із сусідами виникають у тому випадку, якщо ви збираєтеся обгородити частину коридору, де розташований електрощит для всіх квартир на поверсі (без приладів обліку). У цьому випадку незгодні з вашими планами мешканці можуть посилатися на відсутність доступу до загальнобудинкового обладнання. Але їхні претензії є необґрунтованими: з точки зору закону займатися обслуговуванням електричного щитаможе лише сертифікований електрик. А у випадку аварійних ситуаціййому необхідно лише надати доступ до обладнання.

Зовсім інша справа, якщо в розподільчому щитіперебувають прилади обліку. Тоді забезпечити доступ до лічильників – це цілком законна вимога власників. Але і тут є вихід, хоча він обернеться додатковими витратамидля вас - прилади обліку можна перевстановити в квартирах. Є більш дешевий варіант – зробити дублікати від вхідних ключів та передати їх сусідам, чиї лічильники опинилися за вашими дверима.

Сама складна ситуація– коли у коридорі розташований пожежний кран. Представники пожежної інспекції зазвичай категорично забороняють обгороджувати такі об'єкти. Але тут є вихід. Наприклад, можна встановити двері зі скляною вставкою, яку легко розбити у разі небезпеки та забезпечити доступ до пожежного крана.

Проблема вирішується легше у тому випадку, якщо у вашому під'їзді є консьєрж. Тоді йому передаються на зберігання запасні ключі від дверей.

РАДА №3

Уважно огляньте коридор, зверніть увагу, де розташовуються розподільчий щит, лічильники та пожежний кран. Постарайтеся знайти з вашими сусідами компроміс щодо включення цих об'єктів у територію, що обгороджується.

Організуємо заочні збори власників

Якщо ви не хочете в майбутньому судових розглядів із ТСЖ, ЖБК, КК або іншими власниками, які вважають установку дверей незаконною, то перед її монтажем необхідно організувати загальні збори власників багатоквартирного будинку. Це, зрозуміло, обернеться для вас втратою часу та нервів. Зате, якщо рішення зборів набуде чинності, ніхто вже не зможе пред'являти вам претензії.

Провести загальні збори треба в заочній формі, тому що при очному варіанті ви навряд чи зберете кворум (мають бути дві третини від загальної кількості власників).

До порядку денного можна включити не тільки саме ваше запитання, а й інші проблеми, що хвилюють мешканців. Про проведення зборів ви повинні повідомити всіх власників квартир за десять днів. Зробити це можна заказним листомз повідомленням про доставку (що влетить у копієчку) або вивісити інформацію на стенді на першому поверсі. Потім у певний день розіслати документи з текстом питань іншим мешканцям, вказавши до якої дати (зазвичай, це кілька днів) вони можуть висловити свою думку. Після чого варто пройтися по квартирах та зібрати папери. «За» позитивне вирішення вашого питання має бути віддано понад 50% голосів.

РАДА №4

Згідно з Житловим кодексом, питання про користування спільним майном вирішується виключно на загальних зборах власників багатоквартирного будинку. У інакшеви порушуєте закон і маєте бути готові до відповідних наслідків

За даними Товариства споживачів Санкт-Петербурга та Ленінградської області, близько 90% перегородок у загальних коридорах будинків зараз встановлено з тими чи іншими порушеннями законодавства. У 30% випадків їх монтаж був оскаржений або зараз заперечується у судовому порядку.

Отже, якщо ви дієте на свій страх і ризик і не заручилися рішенням загальних зборів мешканців, будьте готові до того, що будь-якої миті вам може прийти повідомлення з боку ТСЖ, ЖБК або КК з вимогою демонтувати встановлені двері. Якщо ви цього не зробите, організації, які займаються експлуатацією будинку, можуть звернутися до суду. І якщо він стане на їхній бік, то вас зобов'яжуть вже власним коштом ліквідувати перегородку. Серйозні проблеми можуть виникнути й у тому випадку, якщо ви раптом захочете продати квартиру. Двері доведеться або демонтувати, або все-таки проводити загальні збори мешканців та отримувати дозвіл на встановлення перегородки постфактум.

Житлові будинки та приміщення періодично потребують ремонту. Іноді можна обійтися косметичним ремонтом, а іноді виникає необхідність кардинального вирішення проблем, в цьому випадку доводиться вдатися до ремонту капітального. Капітальний ремонт набагато складніший, триваліший і дорожчий за косметичний, в цьому випадку часто доводиться міняти громіздкі конструкції, такі як двері ліфтові, самі ліфтові кабіни, іноді навіть доводиться замінювати сходи, перила, поручні, світильники. І тут без допомоги фахівців не обійтися. У Москві, Пітері та інших великих містахіснує маса фірм, що надають послуги з ремонту, головне правильно вибрати потрібну фірму і грамотно співвіднести поняття ціни та якості. Зазвичай такі фірми самі визначають масштаб ремонту та узгоджують його із замовником. Ремонт може піддаватися все без винятку, щось можна замінити, щось підкоригувати, це залежить від ступеня руйнування. Останнім часом у місцях загального користування виникла проблема вандалізму. Тільки встановлені світильники або кнопки виклику ліфта, квартирні дзвінки можуть наступного дня зникнути. У зв'язку з цим рекомендується купувати та встановлювати противандальні конструкції. Але, почнемо по порядку:
1. Якщо є необхідність зробити ремонт сходового майданчика, то тут можуть з'явитися кілька варіантів. Якщо сходи тріснули, занадто зношені, що може становити небезпеку для життя та здоров'я мешканців будинку, їх слід замінити. Заміна сучасних, залізо - бетонних, сходові конструкції, це важка та тривала процедура. Послуги з ремонту сходів та сходових майданчиківу Москві надають такі організації, як "Віа - Артбуд", "Афіна", "Біла Калітва". Вартість заміни сходів становитиме від 70000 до 90000 за проліт. При заміні сходів замінюють і перила разом із поручнями, це входить у загальну вартість. Але якщо сходи не надто зношені і не загрожують здоров'ю мешканців, то сходовий майданчик і самі сходи можна обкласти керамічною плиткою, це практично і естетично. Плитка довго служить і надає приємного вигляду сходам, у цьому випадку вартість ремонту складе від 1500 до 3000 за кв. м., ціна в основному залежить від якості плитки і від найнятого для ремонту підряду.
2. При ремонті коридорів, так само ефективно використовується керамічна плитка, це вдала заміна сухих сумішей, що використовуються раніше. Під час ремонту коридорів часто виникає необхідність заміни старих лампочок і світильників. При цьому радиться використовувати енергозберігаючі та антивандальні лампочки та світильники. Їх вартість дещо вища, ніж вартість подібних стандартних установокале вона себе виправдовує. Витрати електроенергію істотно скорочуються, а небезпека крадіжки цих приладів зводитися до мінімуму. Енергозберігаючі та противандальні лампочки та світильники, можна придбати на підприємстві ТОВ "Каскад", при цьому дане підприємство надає послуги з доставки та встановлення електроприладів. У середньому встановлення антивандального світильника разом з енергозберігаючої лампочки, на ринку Росії обійдеться у суму від 850 до 970 руб.
3. Якщо ремонт потребує ліфт, то тут так само можливо кілька варіантів. В першу чергу, найчастіше піддаються зносу ліфтові двері, заміна ліфтових дверей це, так само як і заміна драбин довгий і трудомісткий процес. Замінювати ліфтові двері рекомендується на сталеві модулі з антивандальною установкою, це суттєво продовжить термін корисної експлуатації стандартних ліфтових дверей. Ліфтові двері також можуть бути виготовлені з протипожежним покриттям, у цьому випадку вартість самих дверей та їх встановлення буде вищою. Середня вартість стандартних ліфтових дверей у Росії становить від 13000 до 15000 руб., Її установка обійдеться у суму близько 7000 руб., Вартість доставки - стандартна 25-35 руб. за кожний кілометр доставки.
4. Ремонт ліфтових майданчиків за змістом та ціною схожий на ремонт сходових майданчиків. При ремонті ліфтів часто виникає необхідність заміни або встановлення кнопок виклику ліфтів. Тут без антивандальної блокуючої установки не обійтися, тому що саме такі дрібниці часто стають здобиччю вандалів, через що мешканцям доводиться терпіти масу незручностей. Середня вартість придбання кнопки виклику ліфта з антивандальною установкою становить близько 250-500 руб. / Шт. Фірми, що пропонують такі кнопки, зазвичай надають і послуги з їх встановлення, вартість яких становить від 200 до 350 руб. У Москві подібні послуги надають фірма ТОВ "Електро-імпульс".
5. Заміні часто піддається така дрібна, але необхідна деталь, як квартирний дзвінок. На даний момент, на ринку Росії існує безліч моделей квартирних дзвінків, це і бездротові дзвінки, і домофони, і стандартні електромеханічні дзвінки, але всі ці моделі найбільше доцільно купувати в противандальному виконанні, про це вже говорилося вище. Вартість таких дзвінків складає від 1500 до 3000. Їх установка не складна і може бути здійснена самостійно, але у випадку, якщо дзвінок модифікований та вимагає особливого звернення, слід звернутися за допомогою професіонала. Вартість такої послуги складає від 100 до 1200 руб.
6. Часто ремонту або повній заміні піддаються завантажувальні клапани для сміття. Це необхідний елемент у кожному багатоквартирному будинку. Надійний завантажувальний клапан не повинен пропускати неприємний запахта комах у приміщення. Необхідно ретельно стежити за справністю даної конструкції, оскільки саме вона забезпечує загальну гігієну будинку. Якщо завантажувальний клапан не ремонтується, то його варто замінити. Перш за все, необхідно вирішити на який клапан замінювати стару конструкцію, так як існують 2 основні моделі завантажувальних клапанів, це традиційний клапан - ківш, який частіше зазнає неполадок та заїдань, це пов'язано з особливістю його конструкції, яка заснована на заклепках. Друга модель, це концептуально нове рішення, клапан - люк, він працює на основі магнітно - притяжної системи, яка забезпечує повну ізоляцію, такий клапан набагато рідше потребує ремонту, термін його корисної експлуатації набагато більший, ніж у традиційного клапана. Завантажувальний сміттєпровідний клапан – люк, можна придбати за ціною 5900 руб., тоді як вартість клапана – люка становить 2200 руб. Вартість установки в обох випадках приблизно однакова, вона становить від 1000 до 1200 руб., Залежно від обраної фірми.
Ремонт це завжди серйозно, він приносить багато турбот і незручностей, для того, щоб звести всі проблеми до мінімуму, треба ретельно поставитися до вибору підряду для виконання робіт.

Докладніше про ремонт.

З чого почати?

Хоча у статтях 36 і 37 ЖК РФ стверджується, що загальнобудинкове майно належить всім власникам житла, насамперед варто уважно вивчити статут ТСЖ, ЖБК або договір з компанією, що управляє. З цих документів може з'ясуватися, що сходи, холи, горища, підвали, прибудинкова територія та інше майно передано за згодою мешканців до оперативного управління обслуговуючої організації. Тобто вона має право витягувати з експлуатації таких об'єктів дохід. У подібній ситуації необхідно буде звертатися до правління ТСЖ, ЖБК чи КК. Їхні представники визначать, на яких умовах ви зможете встановити перегородку та «прирізати» додаткову площу. Але швидше за все за користування нею доведеться платити щомісячну орендну плату.

Стримуємо апетити або домовляємося з сусідами

Якщо хол досить великий, то у більшості громадян виникає спокуса відгородити собі простору максимум і використовувати його у своїх цілях - розмістити там старі меблі, техніку, велосипед, мопед і т.д. Але ви повинні враховувати інтереси інших мешканців, які теж мають право користуватися коридором. Відповідно до статті 247 Цивільного кодексу РФ, власник має право на надання у користування частини спільного майна будинку, пропорційної площі квартири, що займається. І якщо ви «захопили» чужі квадратні метри, то решта власників житла може висловити претензії та вимагати грошової компенсації або щомісячної плати за оренду «надлишків». Деякі принципові громадяни, особливо, якщо їх підтримає керівництво ТСЖ, ЖБК, КК, взагалі можуть пред'явити до вас судовий позов.

Тож обов'язково переговоріть із власниками найближчих квартир та постарайтеся зробити сусідів своїми однодумцями. Якщо ви зумієте їх переконати, тоді вони погодяться взяти на себе частину витрат по встановленню дверей, а відгородити вдасться більшу площу територію.

Оглядаємо коридор: обережно, лічильники!

Досить часто конфлікти із сусідами виникають у тому випадку, якщо ви збираєтеся обгородити частину коридору, де розташований електрощит для всіх квартир на поверсі (без приладів обліку). У цьому випадку незгодні з вашими планами мешканці можуть посилатися на відсутність доступу до загальнобудинкового обладнання. Але їхні претензії є необґрунтованими: з точки зору закону займатися обслуговуванням електричного щита може лише сертифікований електрик. А у разі аварійних ситуацій йому необхідно лише надати доступ до обладнання.

Зовсім інша річ, якщо у розподільчому щиті знаходяться прилади обліку. Тоді забезпечити доступ до лічильників – це цілком законна вимога власників. Але і тут є вихід, хоча він обернеться додатковими витратами для вас, - прилади обліку можна перевстановити в квартирах. Є дешевший варіант - зробити дублікати від вхідних ключів і передати їх сусідам, чиї лічильники опинилися за дверима.

Найскладніша ситуація – коли у коридорі розташований пожежний кран. Представники пожежної інспекції зазвичай категорично забороняють обгороджувати такі об'єкти. Але тут є вихід. Наприклад, можна встановити двері зі скляною вставкою, яку легко розбити у разі небезпеки та забезпечити доступ до пожежного крана.

Організуємо заочні збори власників

Якщо ви не хочете в майбутньому судових розглядів з ТСЖ, ЖБК, КК або іншими власниками, які вважають установку дверей незаконною, перед монтажем необхідно організувати загальні збори власників багатоквартирного будинку. Це, зрозуміло, обернеться для вас втратою часу та нервів. Зате, якщо рішення зборів набуде чинності, ніхто вже не зможе пред'являти вам претензії.

До порядку денного можна включити не тільки саме ваше запитання, а й інші проблеми, що хвилюють мешканців. Про проведення зборів ви повинні повідомити всіх власників квартир за десять днів. Зробити це можна рекомендованим листом з повідомленням про доставку (що влетить у копієчку) або вивісити інформацію на стенді на першому поверсі. Потім у певний день розіслати документи з текстом питань іншим мешканцям, вказавши до якої дати (зазвичай, це кілька днів) вони можуть висловити свою думку. Після чого варто пройтися по квартирах та зібрати папери. «За» позитивне вирішення вашого питання має бути віддано понад 50% голосів.

Текст: Світлана Коваленко Фото: Олексій Олександронок

Загальний коридор – обличчя кожної комунальної квартири. Та й не тільки – адже такі коридори, різних формта розмірів є майже у всіх багатоквартирних будинках. Його зовнішній виглядбезпосередньо залежить від того, хто там мешкає. Він - індикатор взаємовідносин, матеріального становища та світогляду мешканців. Цією загальною площею користуються усі. Взуття, верхній одяг, велосипеди та дитячі коляски – мало, що може бути в загальному коридорі.

Як правило, ремонт загального коридору робиться у кілька разів рідше, ніж у кожній квартирі окремо. Це пов'язано з тим, що під час ремонту потрібно прибирати всі речі, домовлятися між собою про те, хто і де купуватиме матеріали для ремонту, які це будуть матеріали, допомагатимуть один одному та ділять витрати, шукати компроміс у виборі кольорів. Крім того, потрібно знайти інструменти, необхідні для ремонту. Тут можна здійснити аналогію з будівництвом Вавилонської вежі. Воно можливе тільки поки всі учасники розмовляють однією мовою.

Можливо історія нашого ремонту в загальному коридорі буде вам корисною.

Спочатку ми розуміли, що капітальний ремонтнам не потягнути. По-перше, це дуже дорогий і по-друге – тривалий процес. Ми вибрали скромний косметичний ремонт, за домовленістю із сусідами. Матеріали для ремонту зібрали спільно. Ми придбали лінолеум та перфорований куточок. Від нашого ремонту у нас залишилися штукатурка та цемент з піском, а також – плінтус, шпаклівка та монтажна піна. Сусіди надали спеціальний електричний міксер для приготування будівельних розчиніві сумішей, шурупи та дюбелі. Ми – свої шуруповерт та ударний дриль. Сусіди – фарбу для стін. А в нас знайшовся колір для неї.

Почали з того, що прибрали всі речі з коридору. Потім - ретельно обміли стелю: його ми чіпати не збиралися. Шпателями прибрали зі стін фарбу, що облупилася, видалили штукатурку, що обсипалася. Зашпатлювали всі щілини, заштукатурили і зацементували всі ділянки стін і стелі, що руйнуються. Вивели всі косяки під куточок. Дали всьому цьому висохнути. Потім зашкурили шкіркою.

Замінили старі лампи новими світильниками денного світла(Благо, їх у нас було достатньо - залишилися після кулінарного цеху!) У заміні світильників особлива подяка - сусідам! Самим би нам не впоратися.

На запрошення з жеку електрики прибрали старий непотрібний і неробочий лічильник електроенергії. (Новий повісили на спільної кухні). Під шумок, ми всі разом поміняли двері в наші квартири. Після вимели і ретельно відмили стару дерев'яну дощату підлогу, дали йому висохнути.

Фарба для стін – акрилова, виявилася дуже якісною, вона не тільки добре лягла навіть на стару олійну фарбу, але й чудово тримається, не бруднить одяг, не стирається. Окрім іншого – я раджу її всім – оскільки вона зовсім не має запаху. Колером для нас послужили дві баночки простої плакатної гуаші. Якщо ваші діти малюють – купувати спеціальний відтінок вам не знадобиться. Фарбу наносили двома хутряними валиками: великим та маленьким. Щоб край пофарбованої стіни був рівним – попередньо наклеювали скотч.

Щілини в дерев'яна підлогазалили монтажною піною. Дали їй висохнути і акуратно зрізали надлишки. Лінолеум розстелили та обрізали. За добу підрізали повторно – все за класичною схемою. Потім – закріпили плінтус, біля входів до кімнат – лінолеум закріпили планками алюмінієвих порогів.

Бюджет ремонту загального коридору виявився скромним, а результат просто чудовим. Входиш, і одразу відчувається – тут сусіди поважають та цінують один одного.